Projekt zagospodarowania terenu. Nie tylko formalność

Czy dom będzie usytuowany rozsądnie i zgodnie z prawem? Jak urządzimy teren naszej działki? Czy będzie miejsce na ogród? O tym może zdecydować projekt zagospodarowania terenu.

Projekt zagospodarowania – co to takiego?
To niezbędny element projektu budowlanego, na podstawie którego otrzymujemy pozwolenie na budowę. Może go wykonać każdy architekt posiadający uprawnienia, niekoniecznie autor projektu domu.
Do sporządzenia projektu zagospodarowania terenu potrzebna jest aktualna mapa geodezyjna. Projektant zaznacza na niej obrys domu, podaje jego wymiary zewnętrzne i ustala rzędną parteru, czyli określa, na jakim poziomie względem punktu odniesienia mapy ma być usytuowany dom. Wyznacza miejsca, w których mają się znaleźć: śmietnik, studnia, zbiornik nieczystości lub oczyszczalnia ścieków. Projektuje też dojścia, dojazdy, miejsce na samochód na działce, ogrodzenie.
Chociaż nie wszystkie urzędy tego wymagają (w tych sprawach panują w Polsce bardzo różne zwyczaje miejscowe), architekt powinien zaproponować również trasy przyłączy. Jeśli tego nie zrobi, trudno będzie skoordynować projekty poszczególnych instalacji i może się okazać, że gaz poprowadzony środkiem drogi nie pozostawia miejsca na przyłącze wody albo złącze kablowe jest usytuowane tam, gdzie najłatwiej byłoby poprowadzić kanalizację do istniejącej już studni pod jezdnią ulicy.
Przede wszystkim jednak architekt, który sporządza projekt zagospodarowania działki, powinien znaleźć optymalne usytuowanie domu. Musi najpierw przeanalizować wszystkie ograniczenia, które na danej działce obowiązują. Ich lista może być długa.

Nie bliżej niż...

Usytuowanie domu na działce musi uwzględniać przepisy Prawa budowlanego oraz inne przepisy powszechnie obowiązujące (na przykład o ochronie środowiska, drogach publicznych, ochronie przeciwpożarowej). Jest ich wiele. Przede wszystkim przy budowie nowego domu obowiązuje zachowanie minimalnych odległości:
- od sąsiednich działek,
- od linii rozgraniczającej – czyli granicy drogi,
- od innych budynków (aby nie zacieniać domu sąsiada),
- od urządzeń i obiektów uciążliwych, jak: pokrywy szamba, śmietniki, miejsca parkingowe, podziemne rurociągi, linie wysokiego napięcia.
Prawo budowlane pozwala dziś na skorzystanie z zasady wzajemności przy sytuowaniu zabudowy przy granicy działki – oznacza to, że jeśli u sąsiadów 2 m od granicy działki stoi na przykład parterowy garaż, to na naszym terenie można w tej samej odległości postawić budynek, który w części położonej bliżej niż 3 lub 4 m od granicy będzie miał wymiary, które nie spowodują zacieniania budynku sąsiada.

Jak przepisy ogólne ograniczają sposób usytuowania domu na działce.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Przepisy lokalne

W planie miejscowym (jeśli taki obowiązuje na danym terenie) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wydawanej, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego) mogą się znaleźć dodatkowe, lokalne przepisy, które trzeba będzie uwzględnić w projekcie zagospodarowania działki.
Plan może na przykład narzucać nieprzekraczalne lub obowiązujące linie zabudowy. Nieprzekraczalna określa minimalną odległość domu od granicy z ulicą, obowiązująca nakazuje odległość, w której musi stanąć ściana domu budowanego na tej działce.
Na wielu terenach wolno zabudować tylko część działki. Inwestor musi zachować określony procent terenu jako tzw. powierzchnię biologicznie czynną.
Zdarzają się także ograniczenia wynikające z rolnego lub leśnego statusu części gruntu – wprowadzenie zabudowy na „leśny” lub „rolny” fragment działki może się okazać niemożliwe.
Na terenach objętych ochroną konserwatorską – zarówno na wsi, jak i w starych dzielnicach miast – mogą obowiązywać przepisy nakazujące określony sposób zabudowy, na przykład szeregowy lub nawiązujący do starego siedliska.

W gęstej zabudowie i przy niewielkich działkach przepisy prawa powszechnego i przepisy gminne mogą wytwarzać sieć ograniczeń niepozostawiającą żadnej swobody w wyborze miejsca na dom. Jeśli jednak istnieją różne możliwości, pamiętajmy o tym, że usytuowanie domu wpływa na jakość mieszkania.

Co może narzucać plan miejscowy?
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Działka i strony świata
Taki sam dom standardowo usytuowany na dwóch różnych, inaczej względem stron świata położonych działkach zapewni mieszkańcom zupełnie inne warunki życia.
Najłatwiej usytuować dom na działce, do której dojazd lub droga prowadzą od północy lub północnego wschodu – wówczas ogród za domem jest jednocześnie nasłoneczniony i osłonięty od ulicy.
Na północ skierowane są pomieszczenia, które nie potrzebują dużo słońca, za to dobrze jest skontaktować z przestrzenią publiczną: wiatrołap, sień, kuchnię, kantorek przedsiębiorcy, pracownię specjalisty wolnego zawodu, gabinet lekarza... Z salonu lub sypialni chciałoby się mieć jak najbliżej do ogrodu, a jeśli działka jest w ładnym otoczeniu – także widok na krajobraz.
Na działkach z wjazdem od południa dobrze jest usytuować dom dalej od ulicy. Wygospodarowany w ten sposób słoneczny ogród od frontu trzeba osłonić od drogi. Czasem budynek garażu można wykorzystać jako zasłonę oddzielającą okna i ogród od ruchliwej ulicy czy uciążliwego sąsiedztwa. Czasem trzeba wybierać, co jest ważniejsze – dobrze nasłoneczniony ogród czy ładny widok z salonu, większy ogródek czy wygodniejszy wjazd do garażu.

Teren wokół domu

Tylko na rysunku zarys domu pośrodku działki wygląda dobrze. Dom powinno się ustawić tak, aby jak najefektywniej wykorzystać pozostały teren. Czy powierzchnia działki wolna od zabudowy będzie kształtnym nasłonecznionym ogrodem, czy wąskim i wydłużonym paskiem terenu wystawionym na widok z balkonu sąsiadów lub przyległym do ruchliwego skrzyżowania ulic? Czy będzie to przyjazna przestrzeń, w której znajdziemy spokój i nie będziemy się czuli skrępowani wzrokiem obcych? Obowiązują tu zasady znane z psychologii społecznej i psychologii przestrzeni: jeśli widzimy sąsiadów z takiej samej pozycji i odległości co oni nas, to wszyscy zachowają dobre stosunki i poczucie bezpieczeństwa. Jeśli jednak to sąsiedzi mają na piętrze okna z widokiem na nasz ogród, nie będziemy się czuli dobrze...

Mapa geodezyjna (sytuacyjno-wysokościowa, do celów projektowych). Zawiera wiele ważnych informacji na temat terenu, na którym ma stanąć dom.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Warunki terenu

Wyznaczenie rzędnej parteru to bardzo ważny element projektu. Dom powinien być raczej usytuowany w wyżej położonej części działki. Daje to lepszą ekspozycję w otoczeniu i lepsze widoki z okien, zabezpiecza przed zalewaniem przez wodę. Jeśli dom jest usytuowany zbyt nisko w stosunku do ulicy, możemy mieć prozaiczne problemy z odprowadzeniem ścieków  do kanalizacji – nazywa się to fachowo „zbyt wysoką rzędną odbiornika” i może oznaczać zalane piwnice czy cofanie się ścieków przy nawalnym deszczu.
Zdarza się, że na części działki nie należy sytuować domu ze względu na złe podłoże – gliniasty grunt, ukryte pod piaskiem torfowisko, wysoki poziom wód gruntowych. Jeżeli w porę tego nie uwzględnimy, może nas to drogo kosztować.

Projekt zagospodarowania działki. Co powinien zawierać?
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Zieleń na działce

Wybierając miejsce na dom, powinniśmy uwzględnić rosnące na działce drzewa. Na działkach zadrzewionych warto wykonać rzetelną inwentaryzację drzew – z naniesieniem ich na mapę, opisaniem gatunku, stanu zdrowotnego i wieku – dowiemy się wówczas, czy można je wyciąć, i poznamy cenę za wycięcie, która jest ustalona w urzędowych cennikach. Drzewa i krzewy można w projekcie działki wykorzystać do uformowania wnętrza ogrodu, zacienienia tarasu, ukrycia się przed wzrokiem obcych, hałasem, kurzem z drogi i innymi uciążliwościami.

Jak projekt zagospodarowania działki może wpłynąć na jakość mieszkania w domu.
Autor: Paweł Detko

Mała urbanistyka

Każdy zbudowany obiekt – dom, garaż, szopa czy mur – wyznacza na działce nowe miejsca. Za ich pomocą – dobrze lub źle, marnotrawnie lub oszczędnie – dzieli się teren na podjazd, miejsce przed wejściem, taras przy salonie, plac zabaw, kącik gospodarczy. To taka mała urbanistyka, czyli rozgraniczanie przestrzeni o różnym charakterze – prywatnych, wspólnych, gospodarczych, technicznych, rekreacyjnych. Granice między nimi powinny być czytelne. Przestrzeń jest cennym dobrem, warto dołożyć starań, by jej nie zmarnować. Na źle zaprojektowanej działce źle się żyje. Nie uzyska się też dobrej ceny przy sprzedaży.
Projekt zagospodarowania działki nie jest więc tylko formalnością. Wartość tego niewielkiego rysunku nie zawsze jest rozumiana. Często poznajemy ją dopiero po zbudowaniu domu.

Kto co robi

Geodeta. Powinien rzetelnie sporządzić aktualną mapę. Nie wystarczy wyciągnięta z archiwum, z adnotacją, że jest aktualna. Bardzo często zdarza się, że tak zwana ewidencja gruntu nie zgadza się ze stanem fizycznym działki.
Geodeta powinien więc udać się na miejsce i sprawdzić, czy na przykład granice własności pokrywają się z widocznymi ogrodzeniami lub rzędne najwyższych i najniższych punktów na działce są zgodne z podanymi na mapie. Błędne wyznaczenie rzędnej może wywołać poważne problemy na budowie.

Geolog. Warto go zatrudnić – zwłaszcza jeśli podejrzewamy, że warunki gruntowe działki mogą utrudnić budowę (doświadczony inżynier domyśli się tego z roślinności i ukształtowania terenu, wiele też można się dowiedzieć, obserwując wykopy na ulicy lub u sąsiada). Geolog powinien wykonać co najmniej dwa odwierty, w tym jeden minimum 6 m, określić skład, nośność, spoistość i układ warstw w gruncie, poziom wód gruntowych, zinterpretować wyniki badań oraz – co bardzo ważne – sformułować fachowe zalecenia do projektu dla konstruktora i architekta.

Dendrolog, architekt krajobrazu. Może zinwentaryzować ros-nące na działce drzewa, określając ich wiek i stan, jeśli chcemy zachować cenne gatunki; określić, w jakiej odległości od nich można kopać fundamenty lub jak je ochronić, jeśli budynek trzeba do nich zbliżyć. Pamiętajmy o tym, że niektórych drzew nie wolno wycinać, za wycinanie innych obowiązują opłaty, a poza tym działka ze starym drzewem jest po prostu ładniejsza...

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty