Rudera za płotem. Jak skłonić sąsiada do naprawy


Co robić, jeśli widok z okna szpeci stojący na sąsiedniej działce zrujnowany budynek lub inna budowla w tragicznym stanie, a sąsiad nie ma zamiaru podjąć jakichkolwiek działań?

Wyjściem z takiej sytuacji jest powiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Może on nakazać doprowadzenie budynku do odpowiedniego stanu technicznego poprzez usunięcie nieprawidłowości lub dokonanie rozbiórki budynku nienadającego się do odbudowy lub remontu. W postępowaniu prowadzonym na podstawie tych przepisów stroną – oprócz właściciela zniszczonego obiektu – powinien być także właściciel sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której stoi budynek.

Czy musimy wpuścić ekipę remontową na naszą działkę?

Jeżeli budynek przeznaczony do naprawy znajduje się w pobliżu lub w granicy działki, a należy dokonać remontu elewacji od strony tej granicy – konieczne może się okazać skorzystanie z terenu sąsiedniej nieruchomości. Zagadnienie to reguluje art. 47 Prawa budowlanego. W takim wypadku przed rozpoczęciem robót inwestor (czyli właściciel remontowanego lub odbudowywanego obiektu) jest zobowiązany do uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście na jej teren. Zgoda sąsiada wyrażana jest w trybie cywilnoprawnym, czyli przez oświadczenie woli w zakresie dysponowania własnością. Oznacza to, że inwestor powinien przeprowadzić negocjacje z właścicielem sąsiedniej działki, uzgadniając sposób, zakres i termin korzystania z nieruchomości oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzyskania zgody na wejście na sąsiednią nieruchomość inwestor może wystąpić o rozstrzygnięcie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Urząd jest zobowiązany rozpoznać wniosek inwestora w terminie 14 dni, a rozstrzygnięcie o konieczności wejścia ma formę decyzji administracyjnej. Oceniając zasadność wniosku, organ sprawdzi, czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody sąsiada i czy okazały się one bezskuteczne. Sprawdzi także, czy wejście na sąsiednią nieruchomość jest konieczne do wykonania przewidzianych robót. Jeśli wniosek inwestora zostanie uznany, decyzja powinna określać granice, w jakich niezbędne jest korzystanie z sąsiedniej nieruchomości oraz warunki jej zajęcia na czas robót. Po zakończeniu robót inwestor zobowiązany jest do naprawienia ewentualnych szkód powstałych na sąsiedniej nieruchomości w związku z przeprowadzonymi pracami.

Gdy wystarczy naprawa
W przypadku niewłaściwego użytkowania lub zaniedbania stanu technicznego przez właściciela lub zarządcę obiektu powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nakazać im w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Przepis ten można stosować, gdy obiekt budowlany jest w złym stanie technicznym (na przykład ciekną rynny, odpada tynk) albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (nawet wtedy, gdy zostanie stwierdzone, że może stwarzać takie zagrożenie). Nakaz usunięcia usterek może być także wydany po stwierdzeniu, że budynek swoim wyglądem powoduje oszpecenie otoczenia. Treść decyzji powinna wskazywać zakres stwierdzonych nieprawidłowości oraz określać termin ich usunięcia. Zakres usterek zostaje określony na podstawie oględzin obiektu. Nadzór budowlany ma prawo nakazać właścicielowi (lub zarządcy) przedstawienie oceny technicznej wykonanej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Ocena powinna określać aktualny stan techniczny obiektu, wskazywać usterki oraz sposób i warunki ich usunięcia.
Nadzór budowlany może również zakazać użytkowania obiektu do czasu usunięcia nieprawidłowości.
Kiedy pomoże tylko rozbiórka
Bywa, że na sąsiedniej działce stoi budynek „zapomniany” przez właściciela – nieużytkowany, niewykończony lub zniszczony. Jeśli stan takiego obiektu nie pozwala na wykonanie remontu, odbudowy lub robót wykończeniowych i w efekcie uniemożliwia jego dalsze użytkowanie, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego na podstawie art. 67 Prawa budowlanego wyda decyzję nakazującą rozbiórkę. Rozbiórka może zostać orzeczona także w przypadku, gdy istnieje możliwość doprowadzenia obiektu do dobrego stanu technicznego, ale właściciel nie ma takiego zamiaru. Natomiast jeżeli właściciel wyrazi chęć naprawy i istnieją takie możliwości techniczne, organ nadzoru budowlanego może zastosować przepisy określone w art. 66 Prawa budowlanego. Każdorazowo przed wydaniem decyzji musi zostać sporządzona (na koszt właściciela lub zarządcy) ekspertyza techniczna, w której powinno być określone, czy obiekt budowlany nadaje się do rozbiórki, czy też jest możliwość jego remontu, odbudowy lub wykończenia (wtedy ekspertyza powinna wskazywać zakres niezbędnych robót, jakie należy wykonać, aby dalej eksploatować obiekt). W decyzji nakazującej rozbiórkę powinien być określony termin rozpoczęcia i zakończenia prac rozbiórkowych. Jeśli właściciel zlekceważy nakaz. Co w przypadku, gdy właściciel nie wykona w terminie nałożonych na niego obowiązków określonych w art. 66 lub 67? Wtedy zastosowanie będą mieć przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Przewidują one udzielenie upomnienia, a jeśli ono nie przyniesie skutku, następujące środki egzekucyjne: pieniężną grzywnę w celu przymuszenia, a także wykonanie zastępcze (co może się wiązać z wezwaniem do wpłacenia w oznaczonym terminie określonej kwoty tytułem zaliczki na koszty wykonania zastępczego).


Jeżeli doznaliśmy szkody, możemy dochodzić swoich praw

Zdarza się, że zaniedbany przez sąsiada budynek położony przy granicy działki szkodzi naszej własności. Brak rynien i rur spustowych lub ich uszkodzenie może spowodować zawilgocenie ścian domu położonego przy tej samej granicy, a elementy budynku, które się zawaliły, mogą uszkodzić ogrodzenie znajdujące się przy niszczejącym obiekcie. Właściciel obiektu budowlanego zniszczonego wskutek zaniedbań sąsiada może dochodzić swoich praw na drodze cywilnoprawnej w postępowaniu przed sądem powszechnym. Na podstawie art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego poszkodowany może wybrać sposób naprawienia szkody:
- przywrócenie stanu poprzedniego, czyli naprawę uszkodzonego obiektu, bądź
- zapłatę odpowiedniej kwoty. Gdy naprawa jest niemożliwa, roszczenie poszkodowanego sprowadza się do świadczenia w pieniądzu. Natomiast organ nadzoru budowlanego nie jest władny w ramach kompetencji określonych Prawem budowlanym do nakazania jednej ze stron sporu naprawy wyrządzonej szkody.

Gdy trzeba działać szybko

Kiedy stan techniczny obiektu stwarza bezpośrednie niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia i trzeba podjąć natychmiastowe działania w celu usunięcia zagrożenia, mogą zostać zastosowane odpowiednie do stwierdzonego zagrożenia środki zabezpieczające (na podstawie art. 69 Prawa budowlanego). Może to być na przykład skucie odspojonych tynków lub zabezpieczenie dachu przed osuwaniem i spadaniem dachówek, usunięcie luźnych części ścian czy też wygrodzenie obszaru zagrożonego. Wykonawcą zabezpieczenia może być straż pożarna lub policja, ale kosztami pzostanie obciążony właściciel (zarządca) zrujnowanego obiektu. Należy podkreślić, że do natychmiastowego zabezpieczenia obiektu nie jest konieczne wydanie decyzji administracyjnej. Przepis określony w art. 69 może być zastosowany niezależnie od tego, czy jest już prowadzone postępowanie z art. 66 lub 67 Prawa budowlanego.
Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
- ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
- ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (j.t. Dz.U. z 2005 r. nr 229, poz. 1954 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty