Świadectwo energetyczne.


Od 1 stycznia 2009 r. właściciele niektórych domów będą zobowiązani do uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Bez tego domu nie oddadzą do użytku, nie sprzedadzą ani nie wynajmą.
To dokument umożliwiający stwierdzenie, jaki jest roczny poziom zużycia energii w da­nym budynku (przy założeniu jego wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem). Obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku wynika ze znowelizowanego art. 5 ustawy – Prawo budowlane. Nowelizacja ta dostosowuje polskie przepisy do unijnych.

Czego wymaga dyrektywa unijna...
Nowy obowiązek jest konsekwencją wydanej 16 grudnia 2002 r. przez Parlament Europejski i Radę Unii Europejskiej Dyrektywy nr 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. W razie problemów z interpretacją polskiej ustawy konieczne będzie sięgnięcie do treści tej dyrektywy. We wstępie (pkt 6) tego dokumentu wskazano, że celem dyrektywy jest uregulowanie sytuacji prawnej budynków stanowiących elementy tak zwanego sektora mieszkaniowego oraz usługowego. Należy tutaj zaznaczyć, że prawodawca unijny nie zdefiniował tych pojęć, pozostawiając to prawodawcy krajowemu. Wykorzystując definicje zawarte w ustawie o własności lokali (a w szczególności definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego), możemy stwierdzić, że dyrektywa dotyczy budynków:
- stanowiących w całości samodzielne lokale mieszkalne (domy jednorodzinne) lub użytkowe (na przykład o przeznaczeniu gospodarczym, czyli warsztaty, sklepy, biura, albo przeznaczone do czasowego pobytu osób, przykładowo służące celom rekreacyjnym);
- takich, których częściami są lokale mieszkalne i użytkowe (bez względu na liczbę tych lokali i jednorodność ich przeznaczenia). Zakres dyrektywy obejmuje więc w zasadzie wszystkie istniejące budynki. Jej zastosowanie jednak ograniczono i uszczegółowiono w art. 7 ust. 1, wskazując, że chodzi tylko o te budynki oraz ich samodzielne części, które będą przedmiotem sprzedaży lub najmu. Powstaje pytanie: czy chodzi tylko o te czynności, a jeżeli tak, to dlaczego prawodawca unijny nie wskazał na przykład użyczenia? Charakter dyrektywy jako aktu prawa Unii Europejskiej nakazuje uznać (paradoksalnie dla polskiego czytelnika), że ważniejsza jest treść wstępu niż przepisów dyrektywy. Oznacza to, że przepisów tych nie wolno czytać literalnie, a zawsze w kontekście treści wstępu. Skoro zatem dyrektywa ma uregulować sytuację nieruchomości stanowiących część sektora mieszkaniowego lub usługowego, to chodzi o wszystkie nieruchomości, a nie tylko te sprzedawane lub oddawane w najem. Przenosząc dyrektywę na grunt polski, należałoby mówić o budynkach lub ich samodzielnych częściach zbywanych osobom trzecim bez względu na sposób zbycia.

...a czego polskie prawo
Zgodnie z art. 5 Prawa budowlanego obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego dotyczy tylko budynków oraz ich części (w szczególności zaś wyodrębnionych lokali mieszkalnych lub użytkowych), które są oddawane do użytkowania, a także budynków podlegających zbyciu lub wynajmowi. Nie obejmuje natomiast innych budynków i obiektów budowlanych (budowli i małej architektury). Niestety ustawodawca nie zdefiniował pojęcia budynku oddawanego do użytkowania. Można jednak przyjąć, iż chodzi o budynek, w stosunku do którego inwestor zawiadomił już właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i zamiarze użytkowania lub wystąpił z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. A zatem budynki oddawane do użytkowania po 1 stycznia 2009 r. będą musiały uzyskać świadectwo energetyczne. Prawodawca nie sprecyzował również pojęcia budynku podlegającego zbyciu. Jest to pojęcie szerokie, wykorzystywane zarówno do określenia czynności odpłatnych (sprzedaż, zamiana), jak i nieodpłatnych (darowizna). Skoro prawodawca nie wskazał, o jakie zbycie chodzi, należy uznać, że chodzi o wszelkie sposoby przeniesienia własności (lub użytkowania wieczystego). Obowiązek uzyskania świadectwa dotyczy także budynków podlegających wynajmowi. Ustawodawca posłużył się tu terminem nieznanym prawu polskiemu, ale można uznać, iż odnosi się on do najmu oraz dzierżawy uregulowanych w Kodeksie cywilnym, a więc sytuacji, w której budynek jest przeznaczony do wykorzystywania przez osobę inną niż właściciel. Problematyczne jest, czy obowiązek uzyskania świadectwa dotyczy budynków, co do których już nastąpiło zbycie lub wynajęcie, czy też odnosi się do obiektów, co do których stosowne umowy dopiero mają być zawarte. Można tu przyjąć, że świadectwo charakterystyki energetycznej należy wydać także dla budynku, w stosunku do którego umowa nie została jeszcze zawarta, ale jej zawarcie jest pewne (na przykład zawarto umowę przedwstępną). Świadectwo charakterystyki energetycznej wydawane jest – co do zasady – w odniesieniu do budynku jako całości. Od tej zasady jest jednak jeden wyjątek. Jeżeli w budynku zostały wyodrębnione co najmniej dwa lokale mieszkalne lub części stanowiące samodzielną całość techniczno-użytkową (w tej kategorii będą się mieścić z całą pewnością lokale użytkowe i garaże), wówczas świadectwo powinno być wydane tylko w odniesieniu do konkretnego lokalu mieszkalnego lub innej części. W tej sytuacji konieczne będzie sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla lokalu wydawanego osobie trzeciej (innej niż właściciel). Niektóre obiekty zostały zwolnione z obowiązku uzyskania świadectwa zarówno w razie ich oddawania do użytkowania, jak i sprzedaży czy wynajmu (patrz tabela obok).


Kto może wydać świadectwo?

Osoby, które spełnią jedno z trzech kryteriów:
- będą mieć uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej;
- odbędą szkolenie i złożą z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej;
- odbędą nie mniej niż roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewnych w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków. Prawodawca nie określił w przepisach formy wydawanego dokumentu. Treść art. 5 Prawa budowlanego prowadzi do wniosku, że świadectwo powinno mieć formę zwykłego zaświadczenia. Będzie ono wydawane na żądanie zainteresowanego właściciela budynku, zatem cena zostanie ustalona w negocjacjach między nim a specjalistą wydającym świadectwo.

Jak długo świadectwo jest ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku będzie wydawane na okres 10 lat. Ulegnie on skróceniu, jeżeli obiekt zostanie po 1 stycznia 2009 r. przebudowany lub wyremontowany tak, że zmieni się jego charakterystyka energetyczna. Po wygaśnięciu ważności świadectwa właściciel będzie obowiązany do jego ponownego uzyskania.

Ile zużywamy energii?

Współczesne domy – budowane według obowiązujących obecnie przepisów budowlanych – powinny potrzebować rocznie na ogrzanie 100-130 kWh/m2. W domach zbudowanych przed kilkunastu laty zużycie energii może wynieść 200, a w najstarszych nawet 350 kWh/m2/rok. Można je znacznie zmniejszyć, przeprowadzając termomodernizację budynku.

Konsekwencje fałszywego świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości zużywanej energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Dla nabywcy rzeczy ma to ten skutek, że może on wysunąć przeciwko swojemu kontrahentowi (sprzedającemu) roszczenie. Nabywca ma prawo:
- odstąpić od umowy sprzedaży za zwrotem zapłaconej ceny (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego). Odstąpienie realizuje się poprzez oświadczenie o odstąpieniu złożone przez nabywcę kontrahentowi tak, aby mógł on się z nim zapoznać. W oświadczeniu należy wskazać wadę, która stanowi podstawę odstąpienia. Złożone prawidłowo oświadczenie niweczy umowę od samego początku (należy uznać, że umowa nigdy nie została zawarta);
- rzecz zatrzymać, ale żądać obniżenia należnej, także już zapłaconej, ceny (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego) – w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy sprzedanej uległa obniżeniu na skutek istnienia wady. Należy podkreślić, że w polskim orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiła się teza, że nabywca nie może skorzystać z tego uprawnienia, jeżeli jest znaczna trudność w ustaleniu wysokości obniżenia wartości rzeczy na skutek istnienia wady (zob. uchwałę SN z 21 marca 1977 r., III CZP 11/77, opublikowaną w OSNCP 1977, nr 8, poz. 132). Powyższe roszczenia mają charakter alternatywny, co oznacza, że wybór jednego eliminuje drugie. Wybór należy tutaj oczywiście wyłącznie do nabywcy. Nabywca nie może jednak wysunąć żadnego roszczenia, jeżeli o wadzie wiedział (to znaczy wiedział o nieprawdziwości informacji zawartych w świadectwie). Ważne jest, że strony w zawartej umowie sprzedaży mogą wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Nie dotyczy to jednak w zasadzie umowy zawartej z konsumentem (osobą fizyczną w zakresie niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową). Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli zbywca zataił podstępnie wadę przed nabywcą (art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak długo przechowywać i komu udostępniać
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku powinno być przechowywane wraz z innymi dokumentami przez cały czas istnienia obiektu. Jeżeli dla budynku jest wymagane prowadzenie książki technicznej obiektu budowlanego, wówczas świadectwo stanowi jej część. W przypadku domów jednorodzinnych, dla których taka książka nie jest wymagana, i samodzielnych lokali mieszkalnych lub użytkowych świadectwa muszą być przechowywane tak, aby można było je udostępnić podmiotom uprawnionym na każde żądanie (na przykład inspektorom nadzoru budowlanego). W budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 1000 m2, który jest zajmowany przez organy administracji publicznej lub w którym są świadczone usługi znacznej liczbie osób, jak: dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze, świadectwo charakterystyki energetycznej powinno być umieszczone w widocznym miejscu. Powinno być także udostępnione nabywcy prawa do budynku czy lokalu mieszkalnego lub użytkowego objętego obowiązkiem jego uzyskania. Przez „udostępnienie” można rozumieć zarówno przekazanie, jak i okazanie tego dokumentu. Wydaje się jednak, iż ustawodawcy chodziło o wydanie dokumentu nabywcy. Skoro świadectwo jest dokumentem związanym z daną rzeczą (budynkiem), to powinien on być wydany wraz z tą rzeczą osobie, która nabywa jej własność. Udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej może żądać także podmiot, który nabył inne niż własność prawo do wykorzystywania budynku lub wyodrębnionego lokalu (na przykład go wynajął). Jednakże w tym wypadku udostępnienie powinno polegać na okazaniu tego dokumentu. Podstawa prawna
- Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 90 z późn. zm.)
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm. )
- ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373)
- Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej z 16 grudnia 2002 r. nr 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.Urz. UEL 2003.1.65).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty