Tajemnice LTV. Poradnik kredytowy


Poszukując źródeł finansowania budowy lub zakupu nieruchomości, zadajemy pytanie, jaką maksymalną kwotę kredytu możemy otrzymać. Słyszymy wtedy, że oprócz zdolności kredytowej ważna jest wielkość LTV. Co oznacza ten skrót i jakie ma dla nas znaczenie?

Banki posługują się wskaźnikiem LTV, uzależniając wysokość kredytu hipotecznego od wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu. Jest to skrót z angielskiego loan to value, co oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia tego kredytu. Jeśli wysokość kredytu wynosi 240 tys. zł, a wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem jego spłaty, 300 tys. zł, to mówimy o LTV na poziomie 80%. Wysokość LTV z jednej strony informuje o tym, w jakim stopniu nieruchomość jest obciążona kredytem (w tym przypadku w 80%), a z drugiej strony – ile mamy środków własnych (tu 20%).

Jaki jest maksymalny poziom LTV?
Banki, udzielając kredytów i pożyczek hipotecznych, wyznaczają minimalny udział środków własnych Klienta. Ujmując to inaczej, określają maksymalny poziom zaangażowania w daną transakcję środków pochodzących z kredytu. Istotny wpływ na maksymalny dopuszczalny poziom LTV ma cel, na jaki chcemy przeznaczyć środki z kredytu. Każdy bank określa go według własnych wytycznych. Ważne jest nie tylko to, czy udziela się kredytu celowego, konsolidacyjnego, czy pożyczki hipotecznej, ale także typ nieruchomości będącej zabezpieczeniem, a nawet nietypowe źródło dochodu. Jeśli chcemy zaciągnąć kredyt na przykład na budowę domu bez konieczności wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, większość banków zaproponuje nam kredyt maksymalnie do 80% docelowej wartości nieruchomości, czyli wartości rynkowej domu po zakończeniu budowy. Pozostała kwota – 20% wartości nieruchomości – to środki własne, na przykład oszczędności.  Możliwe jest otrzymanie kredytu w kwocie odpowiadającej 100% wartości nieruchomości, czyli wyższej niż LTV standardowo przyjęte przez bank. W takiej sytuacji trzeba jednak wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Ubezpieczeniu podlega kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wymaganym poziomem wkładu własnego a rzeczywistą wysokością tych środków. Jeśli powinniśmy mieć na przykład 20% środków własnych, a mamy tylko 15%, to brakujące 5% objęte będzie ubezpieczeniem niskiego wkładu. Dzięki takiemu rozwiązaniu bank może sfinansować w całości naszą budowę czy kupno nieruchomości. Co więcej, banki są skłonne udzielić kredytu, którego wysokość przekroczy wartość nieruchomości. Ewentualna nadwyżka pomoże na przykład pokryć koszty transakcyjne, takie jak opłata notarialna, sądowa i i inne opłaty okołokredytowe. Kwotę nadwyżki też trzeba objąć ubezpieczeniem niskiego wkładu.

Jak LTV wpływa na koszt kredytu?
Im więcej pożyczymy na zakup nieruchomości, tym większym ryzykiem dla banku będzie obarczona ta transakcja. Ma to bezpośrednie przełożenie na cenę kredytu. Generalnie w bankach obowiązuje następująca zasada: im wyższa kwota kredytu i jednocześnie wyższy udział środków własnych klienta (co oznacza niższe LTV), tym niższe oprocentowanie kredytu. Jeśli zaciągniemy kredyt o wysokim LTV, bank zaproponuje nam wyższe oprocentowanie niż w sytuacji, gdybyśmy dysponowali dużym wkładem własnym. W przypadku kredytu o LTV przekraczajacym 100% nadwyżka jest tak samo oprocentowana jak pozostała kwota kredytu. Jeżeli przekroczymy poziom LTV standardowo przyjęty przez bank dla danego typu transakcji, będziemy musieli dodatkowo ponieść koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W MultiBanku jednorazowa składka z tego tytułu wynosi 3,5% ubezpieczanej kwoty. Czas trwania ubezpieczenia to trzy lata. Jeśli przez 36 miesięcy nie spłacimy tyle kapitału kredytu, żeby osiągnąć standardowo przyjęty przez bank poziom LTV, będziemy musieli wznowić ubezpieczenie na kolejne lata (składka nie ulega zmianie). Bank może wtedy poprosić o sporządzenie wyceny nieruchomości, aby zweryfikować jej aktualną wartość.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty