Tanie uwłaszczanie. Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego


Od 1 stycznia 2008 r. więcej użytkowników wieczystych może na preferencyjnych zasadach przekształcić posiadane prawo we własność.
Zasady uwłaszczenia użytkowników wieczystych reguluje ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, zmieniona ustawą z 7 września 2007 r. Zmiany te weszły w życie 1 stycznia 2008 r.
Kto może żądać przekształcenia
Dotychczas podmiotami uprawnionymi do żądania uwłaszczenia na warunkach określonych ustawą były osoby fizyczne, które w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu, to jest 13 października 2005 r., były użytkownikami wieczystymi:
- nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub garażem albo nieruchomości, które zostały przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę (a także osoby fizyczne będące ich następcami prawnymi);
- nieruchomości rolnej (również osoby fizyczne będące ich następcami prawnymi).
Ponadto prawo do uwłaszczenia miały:
- osoby fizyczne lub prawne będące właścicielami lokali (a także ich następcy prawni), jeśli ich udział w nieruchomości wspólnej obejmował prawo użytkowania wieczystego, również wtedy, gdy nabyły to prawo lub udział w nim po 13 października 2005 r.;
- spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielem budynku mieszkalnego lub garażu (a także ich następcy prawni). Po nowelizacji do grona uprawnionych do uwłaszczenia zostały dodane:
- osoby fizyczne, które 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi nieruchomości, bez względu na sposób jej zabudowy lub przeznaczenie, jeżeli prawo wieczystego użytkowania uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów przed 5 grudnia 1990 r.;
- osoby fizyczne, które są użytkownikami wieczystymi nieruchomości, bez względu na sposób jej zabudowy lub przeznaczenie, jeżeli prawo wieczystego użytkowania uzyskały w dowolnym czasie na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);
- osoby fizyczne, które są następcami prawnymi wymienionych wyżej osób.
Ile za przekształcenie
Co do zasady nowy właściciel jest zobowiązany wnieść na rzecz dotychczasowego opłatę za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Wysokość opłaty ustala właściwy organ (jaki, patrz ramka na sąsiedniej stronie) w decyzji o przekształceniu na podstawie aktualnej wyceny wartości nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Opłata stanowi różnicę między wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości określoną według stanu na dzień uwłaszczenia (art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeśli w okresie dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie zaktualizowano opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Na wyraźny wniosek użytkownika wieczystego organ w decyzji o przekształceniu ma obowiązek rozłożyć opłatę na raty na okres od 10 do 20 lat, chyba że użytkownik wieczysty zażąda rozłożenia opłaty na krótszy okres. Ta część opłaty, której nowy właściciel nie spłaci, podlega aż do momentu spłaty oprocentowaniu. Jeżeli decyzja o przekształceniu została wydana po 1 stycznia 2008 r., powinno ono odpowiadać stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (w styczniu br. 5,25% w skali rocznej). Organ dokonujący przekształcenia może jednak zastosować inną stopę procentową, niekoniecznie niższą, ale tylko za zgodą wyższego organu (starosta potrzebuje zgody wojewody, a wójt, zarząd powiatu lub województwa – odpowiedniej rady lub sejmiku). Powstała w ten sposób wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem.
Kto przekształci za darmo
Od zasady odpłatności jest kilka wyjątków. Prawo do nieodpłatnego przekształcenia przysługuje osobom, które prawo wieczystego użytkowania uzyskały:
- na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy;
- przed 5 grudnia 1990 r.
w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów;
- jako następcy prawni wyżej wymienionych osób.


Kto wydaje decyzje o przekształceniu?
- dla nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – właściwy terytorialnie starosta;
- dla nieruchomości stanowiących własność województwa – zarząd województwa;
- dla nieruchomości stanowiących własność powiatu – zarząd powiatu;
- dla nieruchomości stanowiących własność gminy
– wójt, burmistrz lub prezydent miasta.


Do kogo się odwoływać?- do wojewody, jeśli decyzję wydał starosta, zarząd powiatu lub zarząd województwa;
- do samorządowego kolegium odwoławczego, jeżeli wydał ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Odwołanie można złożyć w terminie 14 dni od wydania decyzji (dowiedzenia się o niej) za pośrednictwem organu, który ją wydał. Nie musi być merytorycznie uzasadnione.

Kiedy użytkownik stanie się właścicielem?

Gdy decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanie się ostateczna. Czyli wtedy, gdy:
- została wydana przez organ pierwszej instancji i nikt nie złożył od niej skutecznego odwołania lub
- została wydana przez organ drugiej instancji.

Co z prawami ustanowionymi na nieruchomości?
Decyzja o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie może naruszać praw osób trzecich. Oznacza to, że po przekształceniu nowy właściciel musi respektować ustanowione na nieruchomości (a także na prawie użytkowania wieczystego) prawa rzeczowe i obligacyjne (na przykład prawo służebności, użytkowania lub najmu lokalu w budynku znajdującym się na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego).

A dla kogo zniżka
Do końca zeszłego roku ewentualne bonikaty w opłacie pozostawały w uznaniu wojewodów lub właściwych organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. Nowe regulacje wprowadziły kategorie podmiotów, którym bonifikata przysługuje obligatoryjnie (z mocy ustawy lub na ich wniosek). Od 1 stycznia 2008 r. wynosi ona 90 lub 50%. Ponadto bonifikata może teraz dotyczyć wszystkich nieruchomości (wcześniej tylko nieruchomości rolnych w rozumieniu ustawy). Bonifikata w wysokości 90% może być udzielona na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli zostaną spełnione łącznie dwa warunki:
- nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę;
- dotychczasowym użytkownikiem wieczystym była osoba fizyczna, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego ten, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Przeciętne wynagrodzenie jest ogłaszane przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (obecnie jest to 2145,59 zł). Bonifikata w wysokości 50% należnej opłaty za przekształcenie przysługuje:
- osobom fizycznym, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, jeśli złożą stosowny wniosek;
- w odniesieniu do nieruchomości, które w całości lub części zostały wpisane do rejestru zabytków. Dodatkowo organ wydający decyzję może udzielić innej, jeszcze wyższej bonifikaty.
Jeżeli w konkretnej sprawie można zastosować kilka bonifikat, nie sumuje się ich, ale stosuje się tę korzystniejszą dla wnioskodawcy.
Na udzielenie bonifikaty organ wydający decyzję o przekształceniu musi uzyskać zgodę wojewody – w odniesieniu do nieruchomości należących do Skarbu Państwa, lub rady gminy, powiatu albo sejmiku samorządowego
– w przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Ustawa nakłada obowiązek uzyskania zgody na udzielenie wszystkich bonifikat, nawet tych obowiązkowych. Takie brzmienie przepisów może powodować przedłużanie procedury, a nawet zablokowanie przekształcenia w razie braku zgody.

Jak zostać właścicielem?

Nowelizacja nie wprowadziła zmian w zakresie postępowania w sprawie przekształcenia.
Jest ono wszczynane wyłącznie na wniosek zainteresowanego użytkownika wieczystego.
W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością lokalu w budynku wielorodzinnym wniosek powinni złożyć wszyscy właściciele lokali. Jeśli nie ma zgody choćby jednego z nich,
do wniosku złożonego przez część właścicieli trzeba dołączyć zgodę sądu (wyrażoną w imieniu pozostałych)
na dokonanie przekształcenia (art. 199 k.c. w związku z art. 2 ustawy).
Nie ma szczególnych przepisów
określających, co ma zawierać wniosek, ale niewątpliwie powinny się w nim znaleźć:
- dane wnioskodawcy;
- wskazanie nieruchomości, której wniosek dotyczy;
- oświadczenie woli o chęci skorzystania z przepisów ustawy o przekształceniu;
- data i podpis wnioskodawcy.
Do wniosku powinny zostać dołączone dokumenty stwierdzające możliwość zastosowania przepisów ustawy, czyli dokument wskazujący datę i podstawę prawną nabycia użytkowania wieczystego (na przykład odpis z księgi wieczystej) oraz dokumenty uzasadniające zastosowanie ewentualnej bonifikaty (zaświadczenie o dochodach, zaświadczenie o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków).

Uwaga! Wnioski o przekształcenie można składać tylko do 31 grudnia 2012 roku. Po upływie tego terminu roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na gruncie omawianej ustawy o przekształceniu wygaśnie.
Jeżeli warunki przekształcenia określone przepisami ustawy zostały spełnione, wówczas organ administracyjny wydaje decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w której jednocześnie ustala wysokość opłaty za przekształcenie.
Akt notarialny jest tu zbędny, własność nieruchomości nabywa się na podstawie decyzji.

Wzór wniosku o przekształcenie
Warszawa, 20 stycznia 2008 r.

Tadeusz Kowalski
ul. Najnowsza 11, m. 18
00–321 Warszawa
                                                                         Wójt gminy ................................................
                                                                         ul. ...........................................................

Na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459) wnoszę o przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego przysługującego mi w odniesieniu do nieruchomości gruntowej położonej w ....................................... przy ulicy ........................., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr ........
w obrębie .........., o powierzchni .......... m², dla której prowadzona jest księga wieczysta nr ............. przez Sąd Rejonowy w ..................., Wydział Ksiąg Wieczystych. Nieruchomość ta – na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego gminy ..............., zatwierdzonego uchwałą nr ............ Rady Miasta z ................. r. – jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Została zabudowana budynkiem mieszkaniowym jednorodzinnym na podstawie pozwolenia na budowę z ........................ r. wydanego przez wójta gminy ............................... Dodatkowo wnoszę o ustalenie należnej opłaty za przekształcenie oraz o udzielenie mi bonifikaty od tak określonej opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 8 (9 lub 10) ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oraz zasadami przyjętymi w gminie ..............



                                                                                                   Tadeusz Kowalski Załączniki

Aktualny wyciąg z księgi wieczystej nr ..................
Zaświadczenie o dochodach

Kiedy trzeba oddać bonifikatę

Organ stosujący bonifikatę upomni się o jej zwrot, jeżeli osoba, na rzecz której prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, ustanowienia przez spółdzielnię mieszkaniową odrębnej własności lokalu na rzecz członka oraz zbycia lokalu przez właściciela, któremu przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. Podlegająca zwrotowi bonifikata jest waloryzowana (według wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez prezesa GUS). W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku wyrażonej w postaci zarządzenia lub uchwały. W celu lepszego egzekwowania zwrotu bonifikaty od 1 stycznia 2008 r. wprowadzono dodatkowy mechanizm kontrolny. Notariusze sporządzający umowy przeniesienia własności nieruchomości, co do której nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, zostali zobowiązani do przekazywania z urzędu wypisu aktu notarialnego organowi, który dokonał przekształcenia. Tej procedurze będą podlegać wszystkie umowy przenoszące własność nieruchomości zawarte po 1 stycznia 2008 roku.
Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn.zm.)
- ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. nr 175, poz. 1459)
- ustawa z 7 września 2007 r.
o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 191, poz. 1371)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty