VAT przy kupnie i budowie domu


Nie wszystkie obiekty i prace w budownictwie mieszkaniowym są objęte obniżoną stawką VAT. Kiedy zapłacimy 7, a kiedy 22%?
Podatek od towarów i usług (VAT) występuje głównie na rynku pierwotnym, to znaczy kiedy kupujemy dom od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. Na rynku wtórnym płacimy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Na rynku pierwotnym możemy wyróżnić trzy typowe sytuacje:
- zakup gotowego, już wybudowanego domu od dewelopera;
- budowa domu przez dewelopera na gruncie należącym do niego i po jej zakończeniu – zakup (podpisujemy z deweloperem umowę o wybudowanie domu i na bieżąco kontrolujemy jakość prac);
- budowa domu jednorodzinnego przez spółdzielnię mieszkaniową. Odrębnie należy rozpatrywać budowę domu przez inwestora na własnym gruncie, ponieważ tutaj można wyróżnić dwa warianty:
- budowę przez dewelopera, ale na działce inwestora (w tym wypadku na ogół do przewłaszczenia dochodzi w trakcie budowy);
- budowę na własnej działce przez zatrudnioną ekipę wykonawców (zwykle jest to kilka różnych ekip).

Jaki VAT dla gruntu z budynkiem?
Zwróćmy uwagę, że pojęcie obiektu budownictwa mieszkaniowego nie obejmuje gruntu, na którym stoi budynek. Podobnie rzecz się ma w przypadku lokalu mieszkalnego. Jednak w obrocie nieruchomościami przedmiotem transakcji jest zawsze zbycie lokalu (budynku) wraz z gruntem lub prawem użytkowania wieczystego gruntu (udziałem). Dla opodatkowania obrotu nieruchomościami przyjęto rozwiązanie, zgodnie z którym sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem (lokalem) lub budowlą opodatkowane jest w ten sam sposób co ten budynek lub ta budowla. Jeżeli można zastosować obniżoną stawkę dla sprzedaży budynku mieszkalnego, stosuje się ją również dla gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu. Jedynie dostawa (sprzedaż) niezabudowanych działek budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę jest opodatkowana stawką 22%.

Jaki VAT dla gruntu z budynkiem do rozbiórki?

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem gospodarczym postawionym bez pozwolenia na budowę i przeznaczonym do rozbiórki, należy zastosować stawkę podatku 22%. Przedmiotem transakcji jest bowiem de facto niezabudowana działka, niezależnie od tego, jak została zarejestrowana w ewidencji budynków i gruntów. Jeśli organ nadzoru budowlanego nie wyda zgody na użytkowanie samowoli budowlanej, budynek nie zostanie wpisany do księgi wieczystej. Wszystkie te okoliczności powodują, że dla potrzeb VAT przedmiotem umowy jest niezabudowana działka budowlana.

Jaki VAT na lokale użytkowe i garaże?

Trzeba zwrócić uwagę na istotny problem praktyczny. Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym nie obejmuje lokali użytkowych. Jeżeli więc w budynku mieszkalnym będzie lokal użytkowy, każdy wykonawca będzie musiał zastosować jednocześnie stawkę 7 i 22% VAT. Ustawa nie daje wskazówek, w jaki sposób to zrobić. Wydaje się, że najwygodniej obliczyć współczynnik, biorąc pod uwagę powierzchnię lokalu użytkowego w całej powierzchni budynku, i do usług budowlanych – na przykład wylania fundamentów – zastosować tę proporcję. Nie bardzo wiadomo, jak traktować teraz powierzchnię garaży wbudowanych w budynek, jednak ponieważ w budynku jednorodzinnym garaż nie stanowi odrębnego lokalu użytkowego, do całości garażu powinno się stosować stawkę 7%. Budowa garażu wolno stojącego – to stawka 22%.

Dla VAT bardzo istotne są definicje
Roboty budowlane są sklasyfikowane w dziale 45 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) i obejmują:
- wznoszenie nowych budynków oraz budowli, począwszy od przygotowania terenu, przez zróżnicowany zakres robót ziemnych, fundamentowych (stan zerowy), wykonywanie elementów nośnych, przegród budowlanych, układanie i pokrywanie dachów (stan surowy), do robót montażowych, instalacyjnych i wykończeniowych;
- przebudowę, rozbudowę, nadbudowę, modernizację, odbudowę i remont już istniejących budynków oraz budowli;
- prace związane z inżynierią lądową i wodną;
- instalowanie budynków i budowli z prefabrykatów oraz instalowanie konstrukcji stalowych.
Roboty związane z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą zdefiniowano w ustawie o VAT jako roboty budowlane dotyczące inwestycji w zakresie obiektów budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury towarzyszącej oraz remontów obiektów budownictwa mieszkaniowego. Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w dziale 11. Dział ten obejmuje trzy grupy:
- grupę 111, do której zalicza
się budynki mieszkalne jednorodzinne: samodzielne, bliźniacze lub szeregowe;
- grupę 112 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe;
- grupę 113 – budynki zbiorowego zamieszkania.
Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – to nowa definicja, która pojawiła się
w art. 41 ustawy o VAT. Zaliczono do niego:
- obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych;
- lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12;
- obiekty sklasyfikowane PKOB w klasie ex 1264, czyli wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych. Infrastruktura towarzysząca to:
- sieci rozprowadzające wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych;
- urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i mała architektura;
- urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne.

Stawki VAT do końca 2007 r.
Do tego czasu o obniżeniu do 7% stawki VAT decydował art. 146 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Stosowano ją do:
- robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (definicje tych prac podajemy w ramce na następnej stronie);
- sprzedaży obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Obniżona stawka obejmowała więc zarówno zakup już wybudowanego budynku, jak i usługę wybudowania domu przez dewelopera lub zatrudnionych wykonawców.
Stawki VAT na sprzedaż domów w 2008 r.
Ponieważ przepis obniżający stawkę obowiązywał tylko do końca 2007 r., wprowadzono nowe przepisy umożliwiające kontynuację tej niskiej stawki podatku. Teraz także bardzo ważne są definicje: obiektów budownictwa mieszkaniowego i społecznego programu mieszkaniowego (patrz ramka na następnej stronie). Obniżona do 7% stawka podatku obejmuje dostawę (czyli sprzedaż) obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przepisy wprowadzają jednak limit – stawka 7% obejmuje wyłącznie 300 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych i 150 m² powierzchni lokali mieszkalnych. Warto pamiętać, że przepisy ustawy o VAT są w tej części nieprecyzyjne. Odczytywane wprost mogą dać wrażenie, że domy o powierzchni przekraczającej 300 m2 znajdują się w całości poza definicją społecznego programu mieszkaniowego. Wynika to z błędnego sformułowania. Jednak dalsza lektura nie pozostawia żadnych wątpliwości, że zamiarem ustawodawcy było jedynie wyłączenie stawki 7% w stosunku do ponadlimitowej powierzchni. Na szczęście dla praktyki przepis ten został uzupełniony w rozporządzeniu wykonawczym ustawy o VAT. W § 5 ust. 1a rozporządzenia z 27.04.2004 r. w sprawie wykonania ustawy o VAT obniża się stawkę do 7% w odniesieniu do:
- robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego;
- obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych – w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części nie są objęte 7-procentową stawką na podstawie art. 41 ustawy (czyli ponad limity ustawowe). Rozszerzenie stawki 7% na całość powierzchni jest związana z przedłużeniem w państwach Unii Europejskiej preferencyjnych stawek tego podatku do końca 2010 r.
Sprzedaż rozpoczętej budowy
Jeżeli na rynku pierwotnym dochodzi do sprzedaży gruntu z rozpoczętą budową, można zastosować dwa rozwiązania:
- pierwsze polega na przyjęciu założenia, że przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny. Warto jednak pamiętać, że budynki – zgodnie z PKOB – to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi wykorzystywane na potrzeby stałe. Budynki są więc produktem finalnym działalności budowlanej. Obiekt, którego budowa nie została zakończona, nie jest budynkiem; nie można więc do sprzedaży stanu surowego wprost stosować przepisów dotyczących budynków mieszkalnych. Resort finansów uważa jednak, że sprzedaż niezakończonego obiektu budowlanego jest sprzedażą budynku (mieszkalnego lub użytkowego) w różnym stopniu zaawansowania robót i podlega VAT według właściwej stawki;
- drugie rozwiązanie zakłada, że przedmiotem umowy jest zbycie usługi budowlanej zakupionej od wykonawcy. Można bowiem uznać, że sprzedaż gruntu z budynkiem w tak zwanym stanie surowym jest czynnością, którą dla potrzeb VAT nazwano odsprzedażą usługi, w tym wypadku budowlanej. Odsprzedaż zakupionej usługi powinna być objęta taką samą stawką jak jej zakup. Przy obu rozwiązaniach można zastosować stawkę 7%.
Umowa ze spółdzielnią mieszkaniową
Podatkowi od towarów i usług podlega także przeniesienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej własności domu jednorodzinnego. Zgodnie z art. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych domem jednorodzinnym jest dom mieszkalny, a także samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy tej ustawy dotyczące lokali.
Pod pojęciem „przeniesienia” należy rozumieć zarówno wybudowanie domu na podstawie umowy o budowę domu jednorodzinnego, jak i umowę ustanowienia własności albo sprzedaży już wybudowanego domu jednorodzinnego. W każdym wypadku stawka VAT wynosi 7%, jeżeli budynek jest nowo wybudowany i nie był przedtem przez spółdzielnię wykorzystywany do czynności opodatkowanych, na przykład wynajmowany.
Budowa budynku wraz z infrastrukturą
Opisane wyżej reguły znajdą też zastosowanie przy budowie budynków mieszkalnych. Stawka 7% VAT obejmuje nie tylko sprzedaż, ale także budowę, remont, modernizację, termomodernizację lub przebudowę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa społecznego. Wszelkie prace budowlane związane z budownictwem objętym społecznym programem mieszkaniowym – niezależnie od tego, jaki podmiot je wykonuje – są opodatkowane obniżoną stawką. Inne są zasady opodatkowania prac związanych z tak zwaną infrastrukturą towarzyszącą, w tym budową sieci uzbrojenia terenu, sieci technicznych oraz dróg. Poprzednio obowiązujące przepisy obejmowały niską stawką zarówno budynki (sprzedaż i budowę), jak i infrastrukturę. Nowe przepisy wyłączają z obniżonej stawki całą infrastrukturę towarzy-szącą (co dokładnie do niej zaliczamy, patrz ramka na stronie obok), która od 1 stycznia 2008 r. została objęta 22-procentową stawką VAT.
Usługa razem z materiałami
Roboty budowlane w budownictwie mieszkaniowym podlegają stawce 7% VAT, a sprzedaż materiałów budowlanych – 22%. Jeżeli jednak przedmiotem czynności jest usługa wykonywana z materiałów dostarczonych przez usługodawcę – całość opodatkowana jest jedną stawką. W takim wypadku 7% VAT obejmie łącznie usługę wraz z materiałami. W rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o VAT znajduje się przepis wskazujący w sposób wyraźny, że do obniżonej stawki 7% mają prawo producenci okien i drzwi, którzy dokonują ich montażu (patrz załącznik nr 1 poz. 19 rozporządzenia). Ze zmiany dokonanej w § 5 ust. 1a tego rozporządzenia wynika jednak, że wszelkie prace budowlano-montażowe korzystają z tej niskiej stawki. Już pod rządami starej ustawy o VAT resort finansów informował podatników, że nie można rozbijać wynagrodzenia za usługę budowlaną wykonaną z materiałów własnych na dwie pozycje: robociznę i materiały. W jednym pism stwierdzono, że można fakturować osobno robociznę, pracę sprzętu i materiały (rozbijając na różne stawki) wyłącznie wtedy, gdy umowa cywilno- prawna określa odrębne rozliczenie zużytych materiałów (po kosztach). Jeżeli natomiast umowa dotyczy prac budowlanych z materiałów zakupionych przez wykonawcę, wystawia on jedną fakturę na całość, ze stawką właściwą dla danej usługi. Naczelny Sąd Administracyjny ma identyczną opinię na ten temat. W wielu wyrokach przewija się ta sama myśl: skoro zlecono wykonanie prac budowlanych z własnych materiałów wykonawcy, to przedmiotem umowy jest usługa o takim właśnie szerokim zakresie ustalonym przez klienta i firmę. Należy więc zastosować jedną stawkę podatku zarówno do wartości zużytych materiałów, jak i wartości usługi, i to niezależnie od tego, czy następuje rozliczenie z klientem zakupionych materiałów, czy nie.

Podstawa prawna:
- ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm)
- rozporządzenie ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97, poz. 970 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty