We frankach czy w złotych. Czym się kierować przy wyborze


Wybór kredytu i ocena jego atrakcyjności nie powinny być dokonywane w oderwaniu od konkretnej sytuacji danej osoby.
Jest kilka czynników przemawiających za kredytami w walutach obcych (głównie tymi we frankach szwajcarskich). Są też zwolennicy teorii, że kredyt powinniśmy zaciągać w tej walucie, w której osiągamy dochód. Wtedy ryzyko walutowe jest wyeliminowane. Jednak wśród kredytobiorców wyznawców tej teorii jest niewielu. Przeważająca większość zwolenników franka szwajcarskiego zarabia w złotych polskich. Fenomenem szwajcarskiej waluty jest przeświadczenie o jej stabilności, bogactwie Szwajcarii i niskim oprocentowaniu. Porównując kredyty walutowe i złotowe, najczęściej bierzemy pod uwagę koszty i dostępność kredytu.

Jakie są koszty obu kredytów
Można je podzielić na trzy grupy:
- początkowe;
- dodatkowe;
- koszty spłaty.

Koszty początkowe to: prowizja za udzielenie kredytu, opłata za zabezpieczenie przejściowe i za ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. W tej grupie koszty zarówno kredytu zaciągniętego w złotych, jak i we frankach będą podobne. Koszty dodatkowe ponosimy za przewalutowanie, wcześniejszą spłatę i aneksy do umów w przypadku zmiany warunków kredytowania. One również będą zbliżone dla kredytów udzielonych w różnych walutach. Koszty spłaty kredytu są tym, co przede wszystkim odróżnia kredyt złotowy od tego w walucie. O koszcie spłaty decyduje głównie oprocentowanie. Składa się na nie stała marża banku oraz zmienna stawka referencyjna: WIBOR dla złotych (obecnie na poziomie 5,68%), a LIBOR dla walut obcych (2,76%). Wskaźnik stawki LIBOR dla franków szwajcarskich jest zdecydowanie niższy niż stawki WIBOR, dlatego też pomimo wyższej marży banku dla kredytu we frankach (średnia marża w CHF wynosi 1,1%, natomiast w PLN – 0,9%) jego oprocentowanie jest niższe, co z kolei ma wpływ na wysokość raty (przykładowe różnice w wysokości rat w tabeli obok). Na pierwszy rzut oka decyzja o wyborze waluty kredytu wydaje się oczywista. Rata niższa o kilkaset złotych miesięcznie skłania do zaciągania zobowiązań w walucie obcej. Jednak niższa rata kredytowa to nie jedyny czynnik, na jaki musimy zwrócić uwagę przy zaciąganiu kredytu hipotecznego w walucie. Oprócz oprocentowania na koszt kredytu w walucie obcej ma wpływ jej kurs względem złotego. Ryzyko kursowe jest tematem tak oczywistym i znanym każdemu potencjalnemu kredytobiorcy, że nawet nie trzeba już go wyjaśniać. Każdy wie, że skok kursu waluty wpływa na wysokość najbliższej raty miesięcznej. Jest jednak jeszcze jedna kwestia, którą musimy wziąć pod uwagę, decydując się na wybór takiej, a nie innej waluty kredytu. Jest nią spread – czyli różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży obcej waluty (przy złotych koszt ten nie występuje). Bank bowiem po innym kursie udziela kredytu, a inny służy mu do obliczenia wysokości raty należnej do spłaty. Zasadę działania spreadu wyjaśniono w ramce powyżej. Na podstawie przedstawionych wyliczeń można stwierdzić, że w danym przypadku zaciągnięcie kredytu w walucie obcej jest opłacalne wtedy, gdy okres spłaty jest dłuższy niż trzy lata (dokładnie 34 miesiące). Po takim bowiem okresie zrównują się koszt (będący skutkiem różnic pomiędzy kursami kupna i sprzedaży) i różnica w spłacie miesięcznej raty (340 zł!), jaką ponosimy, zaciągając kredyt w złotych. Jeżeli więc chcemy spłacić nasz kredyt w czasie krótszym niż trzy lata, powinniśmy wybrać kredyt złotowy, jeśli zaś planujemy spłacać go dłużej i akceptujemy ryzyko kursowe, powinniśmy zdecydować się na kredyt w walucie obcej.


JAKA RATA DLA KREDYTU...

Jak działa spread – wyjaśniamy na przykładzie
- Kurs CHF, po którym otrzymujemy kredyt – 2,2914 zł
- Kurs CHF, po którym spłacamy kredyt – 2,3806 zł
- Spread:   2,3806 – 2,2914 = 0,0892 (3,89%)
- Kwota wypłaconego kredytu w PLN – 300 000 zł
- Kwota wypłaconego kredytu w CHF: 300 000/2,2914 = 130 924 CHF
- Kwota kredytu do spłaty: 130 924 x 2,3806 = 311 677 zł
- Różnica w kwocie kredytu (koszt spreadu) 11 677 zł
- Rata miesięczna kredytu w PLN  – 1 632 zł
- Rata miesięczna kredytu w CHF  – 1 291 zł
- Różnica w racie miesięcznej   – 340 zł
- Okres zwrotu kosztu spreadu: 11 677/340 =  34 miesiące.


Uwaga!
Musimy pamiętać, że koszty powinniśmy obliczyć indywidualnie dla każdego kredytu, gdyż wyniki zależą od wielu czynników, między innymi:
- wysokości spreadu (w każdym banku jest inna, od 0,0909 do nawet 0,16 zł, co daje od 3,09 do 7,25%);
- różnicy w oprocentowaniu między kredytem złotowym a walutowym;
- okresu kredytowania.
Jeśli nie jesteśmy w stanie policzyć dokładnie wszystkich kosztów, zlećmy to osobie, która udziela nam kredytu (doradcy kredytowemu lub pracownikowi banku).

Jakie są rodzaje kredytów w walutach obcych?
KREDYT DENOMINOWANY (zwany również indeksowanym lub waloryzowanym) – jest udzielany w złotych, jednak w dniu podpisania umowy kredytowej kwota kredytu jest przeliczana na walutę obcą zgodnie z obowiązującym w banku kursem jej kupna. Spłaca się go w złotych, a wysokość raty jest określana na podstawie kursu sprzedaży waluty obowiązującego na dany dzień spłaty.

KREDYT WALUTOWY – jest uruchamiany i spłacany w walucie obcej. Kredytobiorca nie ponosi ryzyka różnic kursowych. Obecnie na rynku dostępne są kredyty walutowe w EUR i CHF. Warunkiem uzyskania tego rodzaju kredytu jest uzyskiwanie dochodu w tej samej walucie, w której chcemy zaciągnąć kredyt, oraz posiadanie konta osobistego ze środkami w danej walucie.

Czy oba są równie dostępne
Kolejną istotną sprawą przy zaciąganiu kredytu w walucie obcej jest sposób obliczania przez bank naszej zdolności kredytowej, czyli możliwości do spłaty zadłużenia wraz z należnymi bankowi odsetkami. Zgodnie z tak zwaną rekomendacją S wprowadzoną 1 lipca 2006 r. przez Komisję Nadzoru Bankowego polskie banki są zobowiązane do promowania w pierwszej kolejności kredytów złotowych. Kredytobiorcy chcący zaciągnąć kredyt w walucie obcej, na przykład we frankach szwajcarskich, muszą mieć dochody pozwalające na zaciągnięcie wyższego o 20% kredytu w złotych. Jeśli klient chce pożyczyć we frankach równowartość 200 tys. zł, musi być go stać na spłatę 240 tys. zł droższego kredytu złotowego. Sytuacja ta powoduje, że wiele osób musi rezygnować z zaciągnięcia kredytu we frankach ze względu na niewystarczające dochody. Na szczęście banki są coraz bardziej elastyczne i decyzje podjęte przy ubieganiu się o kredyt nie są ostateczne – w trakcie spłaty kredytu możemy wnioskować o zmianę waluty. Pamiętajmy jednak, że zawsze wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Czy warto zmieniać walutę
Z franka szwajcarskiego na polskie złote. Banki proponują taką możliwość, i to za darmo (bez prowizji). Kredytobiorca poniesie jednak koszty aneksu do umowy kredytowej (od 50 do nawet 200 zł) oraz będzie ponownie zmuszony do złożenia w sądzie wniosku, tym razem o dokonanie zmiany w treści wpisu w księdze wieczystej nieruchomości w związku ze zmianą waluty kredytu (opłata sądowa wynosi 150 zł). Wraz z wnioskiem składa się zaświadczenie z banku o zmianie waluty kredytu, na którym podana jest również jego wysokość (opłata bankowa za wydanie tego zaświadczenia to około 50 zł). Ze złotych na franki. W takiej sytuacji kredytobiorca musi się liczyć z powtórzeniem pełnej procedury kredytowej. Ponownie będzie zobowiązany dostarczyć dokumenty finansowe dotyczące wysokości jego dochodów w celu zbadania zdolności kredytowej zgodnie z zasadami rekomendacji S. To oznacza, że bank powtórnie oceni, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacić kredyt w nowej walucie. Także w tym przypadku konieczne jest dokonanie zmian w księdze wieczystej. Bank naliczy również opłatę za aneks do umowy kredytowej. Jednak najistotniejszą, bo najwyższą z opłat przy tej zmianie będzie koszt przewalutowania. W zależności od banku będzie się wahać od 0,5 do nawet 2,0% przewalutowywanej kwoty, czyli kwoty aktualnego zadłużenia. Przewalutowywując kwotę 250 tys. zł, będziemy musieli ponieść dodatkowy koszt około 4 tys. zł.
Uwaga! Zanim podejmiemy decyzję o zmianach w kredycie hipotecznym, rozpatrzmy swoją sytuację zarówno pod względem możliwości finansowych, jak i ewentualnych kosztów. Jeśli myślimy o przewalutowaniu, powinniśmy przeanalizować możliwe trendy w kursach walutowych i stopach procentowych. W ocenie opłacalności takiej operacji może pomóc doradca kredytowy.

Który lepszy, gdy wypłacamy go w transzach?

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym bądź budowy domu – kredyt zwykle wypłacany jest w transzach – korzystniejsze jest zaciągnięcie kredytu denominowanego niż walutowego. Denominowany wypłacany jest bowiem na podstawie pierwotnych ustaleń umowy kredytu hipotecznego. Ważnym elementem jest tu kwota kredytu ustalona w złotych. Niezależnie od obowiązującego kursu taka właśnie kwota zostanie wypłacona, a kredytobiorca nie musi się obawiać, że zabraknie mu środków na dokończenie budowy czy też wpłaty dla dewelopera. Inaczej jest z kredytem walutowym. Kredytobiorca spełniający warunki jego uzyskania ustala z bankiem kwotę kredytu w danej walucie. Jeśli kredyt jest przeznaczony na kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym, sytuacja jest klarowna – następuje jednorazowa wypłata po kursie z dnia wypłaty i transakcję uznaje się za zakończoną. Gdy dokonujemy zakupu lub budowy na rynku pierwotnym, kurs waluty przy wypłacie kolejnych transz może się znacznie różnić od pierwotnych założeń. W takiej sytuacji kredytobiorca musi się liczyć z tym, że może mu zabraknąć środków na dokończenie budowy czy wpłaty dla dewelopera. W takiej sytuacji musi mieć własne środki na dokończenie inwestycji bądź wystąpić do banku o podwyższenie kwoty kredytu, co wiąże się z kolejnymi kosztami.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty