Zakazane klauzule. Umowy z deweloperem i pośrednikiem

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadził analizę umów stosowanych przez deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe i pośredników w obrocie nieruchomościami. Z raportu Urzędu wynika, że umowy te są wręcz najeżone niekorzystnymi dla konsumentów zapisami.

Po raz kolejny potwierdziła się stara prawda, że zastanawiać się, czy umowa jest dla nas korzystna, trzeba jeszcze przed jej podpisaniem.
Po zawarciu umowy – klamka zapadła. Póki sąd nie zwolni konsumenta z obowiązku realizacji nawet najbardziej niekorzystnych dla niego postanowień, w zasadzie powinien on je wykonywać.

Diabeł tkwi w... ogólnych warunkach umów
Pod lupę wzięto szczególny sposób regulowania praw i obowiązków stron umowy poprzez zamieszczanie ich w tak zwanych wzorcach umownych.
Najczęściej wzorce te nazywane są regulaminami lub ogólnymi warunkami umowy. Zawartych w nich postanowień przedsiębiorca nie ustala indywidualnie z konsumentem i z zasady nie podlegają one negocjacji. Raz ustalona treść jest jednakowa dla wszystkich konsumentów zawierających z przedsiębiorcą umowę dotyczącą danej kwestii. W praktyce oznacza to, że konsument nie ma jakiegokolwiek wpływu na treść tych postanowień i zawierając umowę z użyciem wzorca, chcąc nie chcąc, zmuszony jest do ich zaakceptowania. Przedsiębiorcy wykorzystują tę okoliczność i świadomie wpisują do wzorców umownych postanowienia, które gwarantują im prawa, a konsumentom pozostawiają tylko obowiązki.

Urząd porównał treść proponowanych konsumentom wzorców umów z przepisami art. 3851 i art. 3853 kodeksu cywilnego o tak zwanych niedozwolonych postanowieniach umownych, czyli takich, na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu, a jego prawa i obowiązki kształtują w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W art. 3853 kc zawarto spis 23 przykładowych postanowień umownych, które zastosowane w umowach z konsumentami traktowane są jako niedozwolone.

Kary tylko dla jednej strony
W wielu przewidzianych w umowach sytuacjach deweloperzy obciążają konsumentów bardzo wysokimi kosztami: prowizjami, karami umownymi, odsetkami oraz tak zwanym odstępnym. Nie dają równocześnie konsumentom prawa do żądania podobnych opłat od siebie. W wypadku odstąpienia od umowy wysokość tych opłat sprawia, że skorzystanie z tego prawa, nawet jeśli jest uzasadnione, staje się dla konsumenta nieopłacalne i w rezultacie zostaje mu odebrane.
Kary umowne pobierane przez deweloperów w wypadku odstąpienia przez konsumentów od umowy zwykle są rażąco wygórowane. Z reguły potrąca się je z dotychczasowych wpłat i wynoszą na przykład od 2% do 15% wartości umowy! Przy wysokiej przecież cenie domu robi się z tego ogromna kwota.
Dla porównania – jeśli już przedsiębiorca zobowiąże się do wypłaty kary klientowi, to określa ją na nieporównywalnie niższym poziomie – na przykład w wysokości 15% wpłaconych na budowę domu środków, a nie wartości całej umowy, bez oprocentowania i waloryzacji.
Czas oczekiwania konsumenta na zwrot pieniędzy w wypadku odstąpienia przez niego od umowy jest zwykle nad wyraz długi, na przykład sześć miesięcy od złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Za korzystanie w tym czasie z jego pieniędzy konsument nie otrzymuje od dewelopera odsetek, a więc na tym traci. Negatywnie oceniane jest też uzależnianie wypłaty konsumentowi zgromadzonej przez niego na koncie dewelopera kwoty od znalezienia nowego nabywcy i wpłacenia przez niego żądanych przez dewelopera pieniędzy.
Poważne zastrzeżenia budzą zapisane we wzorcach konsekwencje sytuacji, gdy na podstawie umowy przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy dewelopera, zwraca on konsumentowi tylko zaliczkę bez żadnego odszkodowania za poniesione straty. Jednakże gdy to konsument zawini, deweloper gwarantuje dla siebie na przykład 15% kwoty wpłaconej z tytułu zaliczki i rat na budowę domu. Obciąża więc konsumenta „karą” za niedojście umowy do skutku.

Dom mniejszy, cena bez zmian
W proponowanych przez niektórych deweloperów umowach czytamy, że „po zakończeniu budowy wartość budynku może ulec zmianie, jeżeli okaże się, że powierzchnia użytkowa domu lub działki uległy zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie”. Cena jednak nie musi się zmienić, gdy podana przez dewelopera zmiana powierzchni lokalu zmieści się w przedziale na przykład od 1% do 3%.
Skutek będzie taki, że mieszkanie się zmniejszy o podany w umowie procent, a cena pozostaje taka jak za większą powierzchnię, przewidzianą pierwotnie w umowie. Procent zmiany powierzchni nie musi być konkretnie podany, a jedynie określony jako „ustalony procent tolerancji”, co daje przedsiębiorcy jeszcze większe pole manewru na niekorzyść klienta.

Plan wpłat ważniejszy od planu realizacji
Deweloperzy niekorzystnie traktują nabywców lokali, którzy opóźniają się z wpłatami rat. Zdarza się, że swoje zobowiązania konsument musi regulować, mimo iż przedsiębiorca opóźnia się z realizacją inwestycji. Pod tym względem prawie wszystkie wzorce umów traktują konsumenta podobnie.
Za nieterminowe wpłaty grożą mu na przykład kolosalne odsetki (do 55% w skali roku!) lub kary umowne bądź nawet rozwiązanie umowy i prawo do zatrzymania przez dewelopera wszystkich wpłaconych kwot lub odstępnego – na przykład w wysokości 35% wartości umowy. Natomiast gdy to deweloper nie jest w porządku, dla konsumenta tych samych uprawnień się nie przewiduje. Deweloper może więc bezkarnie zmieniać i przedłużać termin realizacji inwestycji, gdyż konsekwencje finansowe są dla niego znikome lub nie ma ich w ogóle. Niektórzy deweloperzy przewidują, że termin realizacji inwestycji może wydłużyć się na przykład o jeden, a nawet cztery miesiące.
W takiej sytuacji wyłączają prawo konsumenta do ubiegania się o odszkodowanie.
Zdarzają się wypadki przerzucania odpowiedzialności za nieterminowość budowy na barki „sił wyższych”.
Jeśli to one, oczywiście według oceny dewelopera, przyczyniły się do opóźnienia, deweloper wobec konsumenta za to nie odpowie. Konsument co prawda może od umowy odstąpić, lecz dopiero wtedy, gdy czas oczekiwania na dom czy mieszkanie trwa dostatecznie długo, na przykład sześć miesięcy.

Niedoróbki bez znaczenia
W niektórych umowach deweloperzy bezprawnie ograniczają odpowiedzialność wobec kupujących z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu poprzez odbieranie im prawa do odstąpienia od umowy w razie ujawnienia się istotnych wad, jak też przez wyłączenie bądź istotne ograniczenie możliwości zgłoszenia reklamacji. Świadczy o tym między innymi taki zapis: „Spółka jest zwolniona od odpowiedzialności za wady fizyczne nieruchomości Nabywcy, jeżeli Nabywca nie powiadomił Spółki o wadach w terminie 7 dni”. Jest on sprzeczny z regulacją rękojmi za wady zawartą w kodeksie cywilnym.
Według niektórych deweloperów zgłoszone usterki nie zwalniają konsumentów z obowiązku zapłaty należności. Mają oni obowiązek ich terminowego regulowania nawet wtedy, gdy odmówią podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Oznacza to, że konsumenci swoje zobowiązanie wobec dewelopera mają wykonać w całości, mimo iż ten swoje zobowiązanie wobec konsumentów wykonał nienależycie.

Koniecznie z garażem

Powszechną i uciążliwą dla konsumentów praktyką jest narzucanie im tak zwanych transakcji wiązanych. Z lokalem mieszkalnym – czy tego chcą, czy nie, czy jest im to potrzebne, czy nie – muszą nabyć miejsca parkingowe lub garaż.
Postanowienie takie nie powinno się znaleźć we wzorcu umowy. Nie wolno bowiem uzależniać zawarcia umowy od zawarcia innej niemającej bezpośredniego związku z umową podstawową (o sprzedaż mieszkania).

Spory tylko w sądzie polubownym

Niemal we wszystkich badanych wzorcach powtarzał się zapis niekorzystnie dla konsumenta określający sąd, który będzie rozpatrywał spory wynikłe z umów z przedsiębiorcami. Wbrew zakazowi przedsiębiorcy postanawiali, że będzie to sąd polubowny. Postępowanie przed nim różni się jednak zasadniczo od postępowania przed sądem powszechnym. Wyrok sądu polubownego jest w zasadzie ostateczny, a strona, dla której jest niekorzystny, nie ma możliwości odwołania się do sądu powszechnego, tak jak wnosi się apelację od wyroku sądu powszechnego I instancji.

Kto uznaje klauzulę za zakazaną

O ostatecznym uznaniu konkretnego postanowienia umownego za klauzulę niedozwoloną decyduje Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów będący wydziałem Sądu Okręgowego w Warszawie.
Wystąpić z żądaniem uznania, że umieszczona we wzorcu umownym klauzula jest zakazana,
może:
- każdy, kto z pozwanym mógłby zawrzeć umowę zawierającą kwestionowane postanowienie,
- organizacja społeczna, do której zadań statutowych należy ochrona interesów konsumentów, na przykład Federacja Konsumentów,
- powiatowy (miejski) rzecznik konsumentów,
- Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Sąd ocenia postanowienia wzorca umownego w oderwaniu od konkretnego zobowiązania łączącego określone strony i bez względu na to, czy w następstwie zawarcia umowy kwestionowany wzorzec znalazł zastosowanie. Po prawomocnym wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdzającym, że dana klauzula jest niedozwolona, prezes UOKiK wpisuje ją do Rejestru Klauzul Niedozwolonych. Od tej chwili stosowanie jej we wzorcach umownych jest zakazane. Zakaz ten dotyczy jakiegokolwiek wzorca, nie tylko tego, z którego pochodziła klauzula uznana przez sąd za zakazaną. Nie może się nią posługiwać żaden przedsiębiorca w wydanym przez siebie wzorcu.

Rejestr Klauzul Niedozwolonych można znaleźć na internetowych stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: www.uokik.gov.pl.

Jak wykreślić zakazaną klauzulę z umowy
Pozytywne rozstrzygnięcie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie przesądza jeszcze o automatycznym unieważnieniu w całości każdej indywidualnej umowy, która została zawarta z użyciem niedozwolonych postanowień pochodzących z wzorca. Zastosowanie takich klauzul w umowie z konsumentem ma ten skutek, że nie wiążą one konsumenta. Są bezskuteczne i w trakcie realizacji umowy nie wywołują określonych w nich skutków prawnych. Zakazane klauzule są bowiem nieważne z mocy prawa i nie trzeba za każdym razem stwierdzać na drodze sądowej ich bezskuteczności. Konieczne jest to dopiero wtedy, gdy między stronami umowy dojdzie do sporu, czy dana klauzula zastosowana w konkretnej umowie w istocie jest zakazana.
W praktyce dzieje się tak dość często, gdyż wiele firm nie chce dobrowolnie uznawać, że w proponowanym przez nich wzorcu umownym są takie klauzule i że przy realizacji umowy ich treść nie powinna być brana pod uwagę. Wtedy o stwierdzenie nieważności całej umowy lub tylko jej niedozwolonych postanowień konsument musi wystąpić do właściwego sądu z pozwem przeciwko konkretnemu przedsiębiorcy, z którym łączy go kwestionowana umowa.

Jeśli przed podpisaniem umowy z deweloperem czy pośrednikiem stwierdzimy, że zapisy wzorca są dla nas niekorzystne i nie dają nam równych z przedsiębiorcą praw i obowiązków, a na dodatek w drodze negocjacji nie możemy ich zmienić, powinnniśmy szukać innej oferty, która lepiej zabezpieczy nasze interesy.

Winy pośredników
Pośrednicy w handlu nieruchomościami rzadziej niż deweloperzy posługują się typowymi wzorcami umownymi. Indywidualnie uzgadniają z klientem termin obowiązywania umowy, a czasami wysokość prowizji. Jednak praktyczny brak możliwości negocjacji niektórych ważnych składników umów sprawia, że należy oceniać je tak jak wzorce umowne.
W wyniku kontroli umów pośrednikom zarzucono, że:
- zastrzegają dla siebie prawo do prowizji nawet w sytuacji, gdy nie podejmą żadnych czynności zmierzających do znalezienia klienta dla swojego zleceniodawcy. Prowizji żądają wówczas, gdy zleceniodawca sam, bez udziału pośrednika, znajdzie klienta (na przykład nabywcę na nieruchomość poprzez ogłoszenia prasowe) i zawrze z nim umowę. Naturalna wydaje się obrona pośrednika przed pomijaniem go w finalizowaniu transakcji i unikaniu płacenia kosztów pośrednictwa. Nie każdego jednak klienta, z którym zleceniodawca zawarł transakcję, można traktować jak klienta poleconego przez pośrednika;
- pobierają rażąco wygórowane kary umowne w wypadku pominięcia pośrednika przy zawarciu umowy lub niepoinformowania go o tym w odpowiednim terminie. Kara może sięgać trzykrotnej wysokości prowizji, która średnio wynosi 3%. Kara w wysokości 10% wartości transakcji jest zdaniem UOKiK niedopuszczalna, zwłaszcza w sytuacji gdy pośrednik nie wykonał jakichkolwiek zleconych mu czynności, a transakcja została dokonana z osobą bliską (współmałżonkiem, członkiem rodziny, współpracownikiem);
- brak jest zapisów przewidujących odpowiedzialność agenta wobec zleceniodawcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Co prawda zawarta ze zleceniodawcą umowa-zlecenie nie zobowiązuje agenta do znalezienia klienta, a jedynie do jego poszukiwania, jednak brak tych zapisów prowadzi do zupełnego wyłączenia odpowiedzialności agenta za jego działania;
- umowy są ogólnikowe, nie określają, co ma robić agent – uniemożliwiają konsumentowi weryfikacje poczynań pośrednika;
- zastrzegają sobie prawo do prowizji, nawet jeśli do sfinalizowania transakcji dojdzie już po zakończeniu umowy. Długi czas, na jaki zawierane są umowy pośrednictwa (na przykład 6 lub 12 miesięcy), wystarczająco powinien chronić agenta przed wykluczaniem go z udziału w zawarciu umowy i pozbawianiem w ten sposób prawa do prowizji;
- w razie rozwiązania umowy za zgodą stron zobowiązują konsumenta do zapłaty kosztów związanych z reklamą i pośrednictwem, jednak nie mniejszych niż na przykład 20% prowizji. Wynagrodzenie może być więc większe niż wydatki, jakie agent poniósł w związku z realizacją umowy. Tak sformułowana klauzula może powodować, że do rozwiązania umowy nie dojdzie, mimo że klient nie chce kontynuować współpracy, bo agent nie wywiązuje się z umowy;
- zakazują wycofania oferty w trakcie trwania umowy. Za niedotrzymanie tego warunku grozi kara w wysokości 20-30% ceny nieruchomości;
- pobierają znacznie wyższe od ustawowych odsetki za nieterminową wypłatę prowizji, na przykład od 0,1% do 2% za każdy dzień zwłoki;
- bezprawnie decydują, że ewentualne spory między nimi a konsumentami będzie rozstrzygał sąd polubowny bądź właściwy dla siedziby pośrednika;
- stosowane unormowania często są niejednoznaczne, nieprecyzyjne, mogą wprowadzać klientów w błąd i dają pośrednikom możliwość swobodnego kształtowania treści umowy. 
.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty