Zmiany projektu w czasie budowy

Często w trakcie budowy domu mamy nowe pomysły co do jego wyglądu lub niektórych rozwiązań technicznych. Drobne korekty możemy wprowadzić od razu. Poważniejsze wymagają zmiany pozwolenia na budowę.
Sposób wprowadzania zmian zależy od ich charakteru – czy są to istotne odstępstwa od projektu, czy nieistotne. Do niedawna przepisy nie określały, jak należy rozumieć te pojęcia, pozostawiając urzędnikom swobodę w ich interpretowaniu. Dopiero ostatnia nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie 31 maja br., wskazała, jakie zmiany w projekcie nie są dopuszczalne bez zmiany pozwolenia na budowę (są istotne).

Jak legalnie wprowadzić zmiany
Przed wprowadzeniem istotnych odstępstw należy zlecić wykonanie projektu zastępczego uwzględniającego planowane zmiany. Taki projekt musi spełniać wszelkie wymogi przewidziane dla projektu budowlanego. Powinien być też sporządzony przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane i wpisaną na listę właściwej izby samorządu zawodowego. Najlepiej, jeśli wykona go autor dotychczasowego projektu. Może on też wyrazić zgodę na to, aby zmiany wprowadził inny projektant.
Projekt zastępczy składamy w starostwie wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę. Do robót według nowego projektu można przystąpić dopiero wtedy, gdy decyzja o zmianie pozwolenia na budowę będzie ostateczna.
Natomiast w przypadku nieistotnych odstępstw od projektu wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące zmian. Nie trzeba tego zgłaszać w urzędzie.

Co grozi za samowolne zmiany
Na budowie w każdej chwili mogą się pojawić inspektorzy nadzoru budowlanego. Gdyby w trakcie takiej kontroli stwierdzili, że roboty są prowadzone niezgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę, mogą wydać postanowienie o wstrzymaniu robót. Można na nie złożyć w ciągu siedmiu dni zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.
Przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego musi podjąć decyzję co do dalszych losów budowy. Jeśli tego nie uczyni, postanowienie straci moc i będzie można kontynuować prace. W dodatku drugi raz nie będzie mógł wstrzymać budowy z tych samych przyczyn.

Uwaga! Z każdej kontroli powinien być sporządzony w obecności inwestora lub kierownika budowy protokół podpisany przez osobę kontrolującą i kontrolowaną.

Jeżeli wykryte nieprawidłowości dotyczą nieistotnych odstępstw od projektu, nadzór budowlany nakaże decyzją uwidocznienie zmian w projekcie.
Natomiast w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego zostanie uchylone pozwolenie na budowę i wydana decyzja nakazująca sporządzenie i przedstawienie w wyznaczonym terminie projektu zamiennego uwzględniającego wprowadzone zmiany. W razie potrzeby nadzór budowlany może też zobowiązać inwestora do wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem.
Po upływie wyznaczonego w decyzji terminu lub na wniosek inwestora nadzór budowlany sprawdza, czy inwestor wykonał nałożone na niego obowiązki. Jeśli okaże się, że nie, nadzór budowlany wyda decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
Natomiast po stwierdzeniu, że inwestor wykonał nałożone obowiązki, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zatwierdza projekt zamienny i zezwala na wznowienie robót. W tej samej decyzji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
To jeszcze jednak nie koniec kontroli. Kolejna czeka nas po zakończeniu budowy, kiedy złożymy wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli w czasie tej kontroli zostaną stwierdzone jakieś nieprawidłowości, urząd wymierzy inwestorowi karę pieniężną stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). W przypadku budynków mieszkalnych kara wynosi 1000 zł, a budynków gospodarczych, letniskowych lub garażowych (do dwóch stanowisk) – 500 zł.

Nie wolno naruszyć praw autorskich

Niezależnie od zakresu planowanych zmian w projekcie trzeba pamiętać o ograniczeniach wynikających z Prawa autorskiego. Projekt jako utwór jest chroniony przepisami tego prawa, co oznacza, iż nie można go przerabiać bez zgody autora.
W przypadku projektów gotowych ich autorzy zazwyczaj już przy sprzedaży (w objaśnieniach do projektu lub w umowie) określają zakres zmian, na jakie wyrażają z góry zgodę (na przykład na dobudowanie garażu, wykonanie lustrzanego odbicia projektu itp.).
Natomiast w przypadku projektów indywidualnych wszelkie zmiany trzeba konsultować z autorem. Samowolne wprowadzanie zmian może być uznane za naruszenie praw autorskich. Architekt może wówczas domagać się naprawienia szkody i wysokiego zadośćuczynienia.

Podstawa prawna: ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. nr 93, poz. 888)

Istotne odstępstwa
To te, które dotyczą:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, a więc usytuowania budynku i związanych z nim urządzeń;
- charakterystycznych parametrów obiektu: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji;
- geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych);
- niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem;
- udogodnień dla osób niepełnosprawnych (dotyczy to obiektów usługowych i użyteczności publicznej);
- zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymagają uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi.

Kto odpowiada za wady będące wynikiem zmian
Wprowadzanie zmian w trakcie budowy komplikuje ustalenie odpowiedzialności za ewentualne wady budynku, zwłaszcza jeśli zmiany nie były uzgodnione z autorem projektu. Trudno będzie dochodzić uprawnień z rękojmi czy odszkodowania od architekta, gdyż ten będzie się bronił, że gdyby nie zmieniono projektu, nie byłoby wad. Z kolei wykonawca powie, że wykonywał tylko polecenia inwestora i nie odpowiada za nieprawidłowości wynikłe z wprowadzonych zmian.
Wtedy trzeba indywidualnie oceniać wady każdego elementu budynku, aby ustalić, skąd się wzięły: z pierwotnego projektu, z wprowadzonych zmian czy też z wadliwego wykonania robót.
Jeśli jednak zmiany w projekcie wprowadza sam autor, to jednocześnie bierze on odpowiedzialność za konstrukcję domu i nie może się tłumaczyć, że zawinił inwestor, bo domagał się zmian. Projektant jako fachowiec powinien ocenić, czy rozwiązania proponowane przez inwestora (zwłaszcza materiałowe) nie wpłyną niekorzystnie na bezpieczeństwo konstrukcji budynku. Jeśli są one ryzykowne, powinien odmówić  wprowadzenia ich do projektu.
Zasadność wprowadzania drobnych zmian w trakcie budowy powinien ocenić kierownik budowy. Jeśli tego nie uczyni, narazi się na odpowiedzialność za nieprawidłowości na budowie.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty