Gdzie postawić dom. Przepisowe odległości




Prawo określa, w jakiej odległości od granicy można zbudować dom, szambo czy studnię. Warto znać te odległości, aby nie mieć problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę i nie narazić się sąsiadom.
Sposób usytuowania budynku na działce może określać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie zawiera w tym zakresie szczegółowych ustaleń, to stosuje się przepisy rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odstępstwo od tych przepisów wymaga uzyskania zgody właściwego ministra.

Budynek od granicy

Przepisy rozporządzenia określają minimalne odległości od granicy, w jakich można usytuować budynek. Odległości te wynoszą:
- 3 m, jeśli budynek zwrócony jest do granicy ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych (za taką uważa się także ścianę z luksferów),
- 4 m dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami.
Okapy i gzymsy mogą pomniejszać te odległości o 0,5 m, zaś balkony o 1 m. Możliwe jest też usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 3 m, ale nie mniejszej niż 1,5 m (półtorametrowy odstęp od granicy musi być zachowany, aby swobodnie wykonywać prace remontowe na zewnątrz budynku), albo bezpośrednio przy granicy. W obydwu wypadkach w stronę granicy może być zwrócona wyłącznie ściana bez otworów. Ponadto w projekcie zagospodarowania działki należy wykazać możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudową a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej.
Przepisy nie wymagają przy tym uzyskania pisemnej zgody sąsiada, gdyż obowiązek taki został zniesiony orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego.
Warto zwrócić uwagę, że powyższe odległości zostały określone wyłącznie dla budynków, czyli takich obiektów budowlanych, które są trwale związane z gruntem, mają ściany, fundamenty i dach. Jednak urzędy na zasadzie analogii stosują powyższe odległości także do różnych budowli, np. wiat czy obiektów tymczasowych niezwiązanych trwale z gruntem.
Niestety, przepisy nie odnoszą się do sytuacji nietypowych, np. gdy ściana budynku nie jest usytuowana równolegle do granicy. W praktyce przyjmuje się wówczas, że najbliżej przysunięty do granicy fragment ściany powinien się znajdować w odległości co najmniej 3 m od granicy. Jeśli w taki nietypowy sposób usytuowana jest ściana z oknami, to dodatkowo należy zachować odległość 4 m od skraju ościeżnicy.





Dom może stać 4 m od granicy (jeśli jest zwrócony w jej stronę ścianą z otworami) lub 3 m od granicy (zwrócony w jej stronę ścianą bez otworów).
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej o więcej niż 0,5 m, natomiast balkony i loggie o więcej niż 1 m.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki





Dom można postawić w ostrej granicy działki lub nie bliżej niż 1,5 m od granicy (w obu sytuacjach w stronę granicy może być zwrócona wyłącznie ściana bez okien i drzwi), o ile zostały zachowane wymagane przepisami odległości od innych obiektów.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki

Między budynkami

W zabudowie jednorodzinnej nie ustala się odległości pomiędzy budynkami, z wyjątkiem sytuacji, gdy chodzi o ochronę przeciwpożarową i zapewnienie dopływu światła słonecznego do istniejących budynków.

Ochrona przeciwpożarowa. Ze względu na ochronę przeciwpożarową prawo określa jedynie odległości, w jakich można lokalizować budynki z dachami, które mogą rozprzestrzeniać ogień (np. kryte strzechą, gontem). Takie budynki nie mogą być lokalizowane w odległości mniejszej niż 12 m od granicy działki, zaś od innych budynków musi je dzielić odległość większa niż 15 m (gdy budynki te są pokryte dachami nierozprzestrzeniającymi ognia) lub 24 m (od budynków z dachami łatwopalnymi). Obiekty pokryte materiałami łatwopalnymi nie mogą być też lokalizowane w odległości mniejszej niż 24 m od lasu.

Zacienianie. Nowo projektowany budynek nie może pozbawiać już istniejących domów dostępu do światła słonecznego, pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi muszą być bowiem naturalnie oświetlone. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli odległość od obiektu przesłaniającego jest nie mniejsza niż jego wysokość (dla obiektów przesłaniających o wysokości do 55 m). Odległość ta może być zmniejszona o połowę w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej (plombowej). Ponadto budynek przesłaniający może znajdować się w mniejszej odległości, jeśli pokoje mieszkalne w budynku przesłanianym będą miały zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej trzy godziny, mierzony w dniach równonocy (czyli 21 marca i 21 września), w godzinach 8.00-16.00. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie tego wymogu do jednego pokoju. W zabudowie plombowej minimalny czas nasłonecznienia pokoju zmniejsza się o połowę.
Przed zaplanowaniem usytuowania budynku, który mógłby zacienić już istniejące domy, projektant powinien wykonać odpowiednie obliczenia, aby sprawdzić, czy wszystkie wymienione warunki zostaną spełnione.

Od ulicy

Linie zabudowy od strony ulic najczęściej określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Usytuowanie budynku musi odpowiadać warunkom wynikającym z planu, które są wpisywane także do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W planach miejscowych można spotkać dwa rodzaje linii zabudowy: nieprzekraczalną i ściśle wyznaczoną (obowiązującą). Ta pierwsza oznacza, że budynek nie może wykraczać poza linię zabudowy, może być jednak cofnięty. Nie jest to natomiast możliwe, jeśli plan ściśle wyznacza linię zabudowy – budynek musi być wówczas usytuowany dokładnie w tej linii. Jeśli plan nie określa linii zabudowy, to trzeba się trzymać odległości określonych w ustawie o drogach publicznych. Wynoszą one co najmniej 8 m od krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej i powiatowej lub 6 m od krawędzi jezdni drogi gminnej.

Studnia

Odległość studni dostarczającej wodę do picia i na potrzeby gospodarcze powinna wynosić co najmniej:
- 7,5 m od granicy działki oraz osi rowu przydrożnego,
- 15 m od budynków inwentarskich, zbiorników do gromadzenia nieczystości, kompostu lub innych podobnych szczelnych urządzeń,
- 30 m od najbliższego przewodu rozsączającego kanalizacji indywidualnej, jeżeli odprowadzane są do niej ścieki oczyszczone biologicznie.
Można też wykonać studnię wspólną na granicy dwóch działek lub w odległości mniejszej niż
7,5 m, jeśli zachowane będą minimalne odległości od pozostałych elementów zagospodarowania terenu. Wykonanie studni na małej działce może więc okazać się niemożliwe, zwłaszcza jeśli na tej samej lub sąsiedniej działce istnieje już szambo i nie uda się zachować od niego
15-metrowej odległości.

Zbiorniki na nieczystości

Przepisy techniczno-budowlane określają sposób usytuowania pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników na nieczystości ciekłe, a nie samych zbiorników. Szamba muszą być tak usytuowane, aby ich pokrywy i otwory wentylacyjne znajdowały się w odległości co najmniej:
- 5 m od okien i drzwi zewnętrznych budynków mieszkalnych,
- 2 m od granicy działki sąsiedniej i ulicy.
Takie same odległości stosuje się do nieskanalizowanych ustępów. Powyższe odległości obowiązują na terenach zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej. Pomieszczenia na odpadki stałe (śmietniki) nie mogą stać bliżej niż 3 m od okien i drzwi oraz 2 m od granicy działki. Mogą one też stykać się z podobnymi urządzeniami na działce sąsiedniej.

Podstawa prawna: Rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 1999 r. nr 15, poz. 140 z późn. zm.)




Przepisy prawa określają sposób usytuowania na działce domu i związanych z nim urządzeń.
Autor: Agnieszka Sternicka , Marek Sternicki
Podobne posty