Nie masz czasu na budowanie - weź inwestora zastępczego

Tylko ten, kto dotychczas domu nie wybudował, powie, że to proste. Nie zawsze wystarczą zapał i pieniądze, potrzebne są też wiedza i umiejętności w prowadzeniu inwestycji budowlanych. Można nie tracić nerwów i cennego czasu, tylko zatrudnić fachowca, a samemu zająć się zarabianiem pieniędzy na jego wynagrodzenie. 

Inwestorem zastępczym teoretycznie może być każda osoba, praktycznie zaś ten, kto ma ku temu odpowiednie kwalifikacje zawodowe oraz w miarę dobre rozeznanie rynku usług budowlanych. Oczywiście musi to być osoba, której można zaufać. W zależności od skali przedsięwzięcia mamy inwestorów zastępczych większych i mniejszych, na przykład dyrekcja rozbudowy miasta jest inwestorem zastępczym dla urzędu miejskiego, a mała pracownia architektoniczna - dla osoby budującej dom jednorodzinny. Roli tej podejmują się często firmy projektowo-budowlane, które są jednocześnie wykonawcą.

Czym się zajmie

Inwestorowi zastępczemu możemy powierzyć wykonanie niemal każdej czynności związanej z inwestycją, począwszy od poszukiwania działki aż do odebrania gotowego budynku, możemy umówić się na poprowadzenie całego przedsięwzięcia budowlanego lub też jednej jego części. Inwestor zastępczy wykona za nas wszystkie prace i uzgodnienia, działając w naszym imieniu i w zakresie, jaki uzgodnimy w umowie o pełnieniu funkcji inwestora zastępczego. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że cały czas to my będziemy inwestorem strategicznym.
Inwestorowi zastępczemu można m.in. zlecić:
- znalezienie terenu pod planowaną inwestycję (wraz ze sprawdzeniem przeznaczenia terenu w planie miejscowym i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy),
- wybór wykonawcy prac geologicznych i geodezyjno-kartograficznych i zawarcie z nim umowy,
- wybór projektanta i podpisanie z nim umowy o prace projektowe i nadzór autorski,
- zebranie i przekazanie projektantowi wszystkich danych i dokumentów niezbędnych do projektowania (na przykład warunków dostawy gazu i energii elektrycznej, warunków wodno-kanalizacyjnych itd.),
- uzyskanie pozwolenia na budowę i wszystkich wymaganych przez urząd dokumentów (na przykład opinii Państwowej Inspekcji Ochrony Środowiska, zgody konserwatora zabytków, zarządcy dróg publicznych),
- wybór wykonawcy, zawarcie z nim umowy i przekazanie mu kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy (chyba że inwestor zastępczy jest zarazem generalnym wykonawcą),
- nadzór inwestorski nad wykonawcami wszystkich branż, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego,
- zawarcie umów na dostawę energii elektrycznej, wody, gazu, energii cieplnej itp.,
- zamówienie i odbiór potrzebnych materiałów i urządzeń oraz składowanie ich do czasu przekazania wykonawcy,
- dokonywanie bieżącej analizy kosztów i sprawdzanie dokumentów rozliczeniowych,
- kontrolę i koordynację cyklu inwestycyjnego,
- informowanie na bieżąco zleceniodawcy o przebiegu realizacji zadania inwestycyjnego i konieczności wprowadzenia jakichkolwiek zmian do projektu czy zawartych umów,
- przeprowadzanie odbiorów częściowych,
- dokonanie odbioru końcowego,
- rozliczenie końcowe inwestycji,
- przekazanie zleceniodawcy obiektu wraz z kompletem niezbędnych dokumentów,
- naliczanie i egzekwowanie kar umownych od wykonawców oraz przekazywanie ich zleceniodawcy,
- przeprowadzenie przeglądu pogwarancyjnego,
- występowanie w imieniu zleceniodawcy przed sądami w sprawach wynikających z realizacji zadania.

Ile to kosztuje

Wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi z reguły około 3-4% całkowitych kosztów inwestycji.
Właściwa wycena całego zamierzenia budowlanego, jak widać, leży w interesie obu stron. Zatem bez żadnego sprzeciwu powinniśmy ustalić z inwestorem zastępczym  możliwość weryfikacji takiej wyceny. Równie ważne jest ustalenie w umowie, czy zostanie wypłacona zaliczka, czy wynagrodzenie będzie płatne w ratach - po zakończeniu poszczególnych etapów inwestycji czy też w całości - po przekazaniu obiektu.

Co w umowie

Umowa o zastępstwo inwestycyjne należy do tzw. umów nienazwanych. Oznacza to, że nie jest szczegółowo unormowana przez przepisy obowiązującego prawa. Jest jednak zbliżona do umowy zlecenia i umowy o dzieło.
Umowa zlecenia jest umową starannego działania, w której najważniejszy jest nie sam wynik, lecz starania prowadzące do jego osiągnięcia (taki charakter ma na przykład umowa o nadzór autorski). Oznacza to, że inwestor zastępczy przy wykonywaniu powierzonych mu obowiązków musi zachować należytą staranność, wykorzystując swoje umiejętności lub korzystając z pomocy innych. W umowie o dzieło z kolei najważniejszy jest osiągnięty wynik (przykładem może być umowa o prace projektowe).
Ponieważ umowa o zastępstwo ma charakter mieszany, bardzo ważne jest umieszczenie w niej zapisu, że w sprawach nieuregulowanych w tej umowie (a takie zawsze się znajdą, bowiem trudno przewidzieć wszystkie sytuacje) stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, szczególnie normujące zlecenie, oraz przepisy Prawa budowlanego.
W umowie o pełnienie funkcji inwestora zastępczego przede wszystkim określamy:
- datę jej zawarcia,
- strony umowy (z podaniem imienia, nazwiska, adresu, nazwy firmy i adresu jej siedziby),
- zadanie inwestycyjne (na przykład wybudowanie domu jednorodzinnego lub przygotowanie projektów i dokumentów formalnoprawnych, umożliwiających uzyskanie pozwolenia na budowę),
- zakres pełnomocnictwa, czyli jakie czynności prawne (na przykład podpisywanie umów z osobami trzecimi, zaciąganie zobowiązań) może wykonywać inwestor zastępczy w imieniu zleceniodawcy,
- obowiązki inwestora zastępczego, czyli dokładne wyliczenie wszystkiego, co ma zrobić w trakcie budowy i po jej zakończeniu,
- obowiązki zleceniodawcy (na przykład terminowe regulowanie płatności za realizowane roboty budowlane, zapłata wynagrodzenia inwestora zastępczego),
- wstępny koszt realizacji zadania objętego zastępstwem,
- wynagrodzenie inwestora zastępczego i sposób oraz terminy płatności,
- terminy realizacji poszczególnych etapów zadania,
- jak często inspektor zatępczy powinien informować o postępie prac budowlanych i z jakim wyprzedzeniem uprzedzać o odbiorach częściowych oraz odbiorach robót zanikających,
- wysokość kar umownych na wypadek zwłoki w wykonaniu zobowiązań niepieniężnych oraz wysokość odsetek (mogą być umówione lub ustawowe) za opóźnienia w wykonaniu zobowiązań pieniężnych wynikających z umowy (warto pamiętać, że postanowienie o karach umownych nie wyłącza prawa do żądania pełnego odszkodowania, jeżeli kara umowna nie pokryje wartości poniesionej szkody, ale trzeba to zaznaczyć w umowie),
- okoliczności, w których może dojść do wypowiedzenia umowy przez zleceniodawcę lub zleceniobiorcę, i skutki takiego wypowiedzenia (na przykład wysokość wynagrodzenia i kary umowne),
- w jakim sądzie (cywilnym czy polubownym) będą rozstrzygane ewentualne spory, których nie da się rozwiązać na drodze negocjacji.
Jeżeli inwestor zastępczy jest jednocześnie wykonawcą, zazwyczaj zawieramy z nim jedną wspólną umowę: i o zastępstwo inwestycyjne, i o roboty budowlane. W takiej sytuacji umowa musi oczywiście zawierać dodatkowe elementy, szczególnie w zakresie obowiązków inwestora-wykonacy
Podobne posty