Od urzędu do urzędu. Budowlane formalności

Żeby ruszyć z budową, trzeba zgromadzić niezbędne dokumenty i załatwić wiele formalności. Jest tego tyle, że wędrówka po urzędach może trwać nawet kilka miesięcy.
Jeżeli chcemy wybudować sobie dom, musimy znaleźć czas nie tylko na zorganizowanie i dopilnowanie budowy, ale również na wiele wizyt w różnych urzędach i instytucjach. Wędrówkę tę zaczynamy i kończymy w urzędzie gminy.

Urząd Gminy

Po raz pierwszy. Musimy tu obejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a z niego dowiedzieć się:
- czy na wybranej przez nas działce w ogóle można budować,
- czy w sąsiedztwie nie planuje się uciążliwych inwestycji,
- jakiego typu i wielkości budynek można postawić na działce,
- w jakiej odległości od ulicy może powstać budynek,
- czy teren jest już uzbrojony, czy też dopiero planuje się doprowadzenie mediów.
Za obejrzenie planu się nie płaci. Za opłatą - ustaloną przez radę gminy - możemy otrzymać wypis i wyrys z planu miejscowego.
Może się zdarzyć, że w gminie nie ma planu miejscowego. W takiej sytuacji należy spytać, czy dla danej działki była wydawana ostatnio decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli tak, warto ją poznać. Jeśli nie, trzeba od razu o nią wystąpić.

Po raz drugi. Składamy wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warto to zrobić jeszcze przed kupnem działki. Dlaczego? Przede wszystkim - po jej uzyskaniu będziemy mieli pewność, co i w jaki sposób będzie można zbudować na wybranej działce. Poza tym decyzja ta i tak jest konieczna do załatwiania dalszych formalności.
Wniosek można sporządzić samodzielnie lub wypełnić  formularz przygotowany przez urząd. Trzeba do niego dołączyć dwa egzemplarze mapy geodezyjnej, a na nich zaznaczyć właściwą działkę bądź wskazać miejsce usytuowania planowanego budynku, choć nie jest to wymagane w przepisach.
Z otrzymanej decyzji dowiemy się nie tylko, co wolno nam wybudować, ale też - do jakich instytucji należy się zwrócić o uzyskanie warunków przyłączenia do sieci energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych i gazowych. W decyzji będą sprecyzowane wszystkie warunki, które trzeba spełnić, aby otrzymać pozwolenie na budowę (na przykład wyłączenie gruntu z produkcji rolnej albo uzyskanie zgody na wycinkę drzew).
Uwaga! Każda decyzja o warunkach zabudowy ma określoną datę ważności. Jeśli nie zdążymy złożyć wniosku o pozwolenie na budowę przed upływem tego terminu, trzeba będzie od nowa występować o decyzję.
Po uprawomocnieniu się pozytywnej dla nas decyzji (14 dni, jeśli nikt się nie odwoła) można spokojnie kupić działkę.

Po raz trzeci. Tym razem występujemy do urzędu o najważniejszy dokument: pozwolenie na budowę domu i przyłączy.
Uwaga! W niektórych regionach kraju pozwolenia na budowę wydają urzędy gminy (tak jest najczęściej), a w innych starostwa.
Wniosek składamy na urzędowym formularzu i dołączamy do niego:
- trzy egzemplarze projektu budowlanego domu oraz projekty przyłączy wraz z opiniami i uzgodnieniami wskazanymi przez urząd w decyzji o warunkach zabudowy,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- dowód potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wypis z księgi, akt notarialny),
- pełnomocnictwa, jeżeli ktoś - na przykład architekt - działa w naszym imieniu.
Pozwolenie powinno być wydane w ciągu dwóch miesięcy, jeśli inwestor dostarczy kompletną i bezbłędną dokumentację. Po wydaniu decyzji trzeba jeszcze zaczekać na jej uprawomocnienie. Decyzja staje się ostateczna, jeśli nikt nie złoży odwołania (na przykład właściciel sąsiedniej nieruchomości) w ciągu 14 dni od jej otrzymania.
Pamiętajmy, że nie wolno nam rozpoczynać żadnych robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, gdyż w razie wykrycia będą traktowane jako samowola, która zawsze karana jest nakazem rozbiórki.
Prace budowlane trzeba rozpocząć w ciągu dwóch lat od otrzymania pozwolenia na budowę. Jeśli inwestor nie przystąpi w tym czasie do budowy (lub przerwie ją  na dłużej niż dwa lata), pozwolenie straci ważność i trzeba będzie starać się o nie od nowa.

Po raz czwarty. Nawet gdy mamy prawomocne pozwolenie na budowę i umówionego wykonawcę, nie możemy jeszcze rozpocząć budowy. Konieczne jest bowiem zawiadomienie urzędu, który wydał pozwolenie, o planowanym terminie rozpoczęcia robót (co najmniej na siedem dni przed tą datą). Do zawiadomienia trzeba dołączyć oświadczenie kierownika budowy o podjęciu się obowiązków (jeśli w trakcie budowy zmienimy kierownika, też musimy powiadomić o tym urząd).
Składając zawiadomienie, warto przy okazji nabyć w urzędzie dziennik budowy. Można go też kupić w księgarni, ale i tak konieczne jest jego zarejestrowanie i ostemplowanie w urzędzie.
Potem pozostaje już tylko ustawienie tablicy informacyjnej (trzeba ją zamówić prywatnie), zabezpieczenie terenu i... można rozpoczynać budowę.

Po raz piąty. Gdy budowa dojdzie do końca, trzeba o tym zawiadomić urząd, który wydał pozwolenie na budowę. Do zawiadomienia dołączamy:
- oryginał dziennika budowy,
- oświadczenie kierownika budowy o:
     – zgodności wykonania obiektu z projektem, pozwoleniem na budowę i obowiązującymi         przepisami,
      – uporządkowaniu otoczenia (placu budowy, ulicy),
- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli mają one wpływ na użytkowanie wybudowanego obiektu,
- protokoły badań i sprawdzeń,
- powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.
Czasami wymagane jest też zaświadczenie o nadaniu numeru posesji (tak zwanego numeru policyjnego). Jeśli nasza działka nie ma takiego numeru, o jego nadanie należy zwrócić się do wydziału geodezji.
Do domu można się wprowadzić, jeżeli w ciągu 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia urząd nie zgłosi sprzeciwu.
Czasami konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie: gdy tak zdecyduje urząd w pozwoleniu na budowę albo inwestor chce zamieszkać w niewybudowanym do końca domu. W tych sytuacjach formalności jest nieco więcej.
Ostatnią sprawą do załatwienia w urzędzie jest meldunek.

Sąd – Wydział Ksiąg Wieczystych

Osoba, która chce nam sprzedać działkę, powinna pokazać nam wypis z księgi wieczystej. Wypis taki jest ważny tylko trzy miesiące, ale uwaga: nawet jeśli wydano go przed miesiącem, też może nie być zgodny z prawdą. Dlatego warto samemu wybrać się do sądu rejonowego, prowadzącego księgi wieczyste (właściciel powinien podać numer księgi). Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne. Z księgi prowadzonej dla wybranej nieruchomości dowiemy się:
- kto jest jej właścicielem,
- czy działka nie jest obciążona służebnością,
- czy nie jest obciążona hipoteką (nie ciąży na niej dług),
- czy nie złożono wniosku o dokonanie jakiegoś wpisu (jeśli tak, powinna być o tym wzmianka),
- czy jakieś informacje nie są już nieaktualne (nieważne jest to, co podkreślono na czerwono).

Warto też odwiedzić sąsiadów
Już na etapie kupowania działki warto zadbać o dobre stosunki z sąsiadami z kilku powodów:
- od sąsiadów można uzyskać wiele użytecznych informacji na temat samej działki i jej
okolic,
- jeśli będziemy chcieli postawić dom bliżej granicy działki, niż zezwalają na to przepisy, będziemy potrzebować zgody sąsiada,
- w trakcie budowy może być konieczne wejście na sąsiedni grunt, a na to też jest potrzebna zgoda sąsiada,
- na pewno milej będzie mieszkać w życzliwym otoczeniu.

Składnica Map

W powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (zwanym potocznie składnicą map) musimy zamówić zaktualizowaną mapę geodezyjną terenu, na którym planujemy budowę. Trzeba od razu zrobić kilka kserokopii tej mapy. Będą potrzebne do wniosku o warunki zabudowy i projektu budowlanego.

Kancelaria Notarialna

Umowa kupna działki budowlanej musi być zawarta przed notariuszem, w przeciwnym razie będzie nieważna. Być może trzeba będzie odbyć więcej wizyt u notariusza, jeżeli strony transakcji zechcą zawrzeć najpierw umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
Za sporządzenie aktu notarialnego trzeba zapłacić taksę notarialną, której wysokość zależy od ceny podanej w umowie.  Pozostałe koszty tej transakcji to opłata skarbowa i sądowa za dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Zakład Energetyczny i inne...

Po raz pierwszy. Do dostawców mediów trzeba się zwrócić o wydanie technicznych warunków przyłączenia. Do wniosków trzeba dołączyć dokument potwierdzający prawo do nieruchomości i mapę geodezyjną z zaznaczonym obiektem i miejscem odbioru, ewentualnie naniesioną istniejącą siecią. Czasami wymaga się również kopii warunków zabudowy.
- Prąd. W zakładzie energetycznym - właściwym dla danego rejonu - składamy wniosek o wydanie technicznych warunków przyłączenia do sieci energetycznej. We wniosku trzeba podać wielkość zapotrzebowania na energię, przewidywane jej roczne zużycie, parametry projektowanych urządzeń i termin rozpoczęcia odbioru. Trzeba też poinformować, czy energia będzie zasilać plac budowy, czy gotowy budynek.
- Gaz. Z wnioskiem o warunki przyłączenia zgłaszamy się do rejonowego zakładu gazownictwa. We wniosku określamy przeznaczenie gazu - do ogrzewania domu, podgrzewania wody, przygotowywania posiłków.
- Woda i kanalizacja. Jeżeli w warunkach zabudowy ustalono, że budynek ma być podłączony do miejskich (gminnych) sieci wodociągowych i kanalizacyjnych, po warunki trzeba udać się do  odpowiedniego miejscowego zakładu.
Jeżeli nie ma możliwości odprowadzania ścieków do kanalizacji, konieczne jest uzyskanie oświadczenia właściwego zakładu o zapewnieniu odbioru ścieków z szamba.
W warunkach przyłączenia zakłady określą m.in. miejsce przyłączenia i zakres niezbędnej rozbudowy sieci. Do warunków zakłady dołączają projekty umów o przyłączenie, które zostaną zawarte po wybudowaniu domu i przyłączy.
Zwykle już w treści warunków jest zawarte oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii, wody czy gazu. Jeśli nie, to trzeba się o to upomnieć, gdyż oświadczenia takie należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę domu. W niektórych urzędach wystarczą same warunki.
Otrzymanie warunków to dopiero część formalności związanych z uzbrojeniem działki. Na ich podstawie trzeba będzie zlecić osobom z odpowiednimi uprawnieniami wykonanie projektów przyłączy. Czasami projekty te trzeba będzie dodatkowo uzgodnić w działającym przy starostwie Zespole Uzgadniania Dokumentacji (taki wymóg może być w warunkach przyłączenia lub nawet w decyzji o warunkach zabudowy).

Po raz drugi. Po wykonaniu przyłączy i instalacji konieczne jest ich sprawdzenie i odbiór.
Instalację wodno-kanalizacyjną powinien sprawdzić i odebrać uprawniony inspektor, na przykład z ramienia spółki wodnej, instalację energetyczną - przedstawiciel zakładu energetycznego. Do zakładu gazownictwa trzeba zwrócić się o wizytę inspektora, który sprawdzi szczelność i prawidłowość wykonania instalacji gazowej.
Ponadto konieczna będzie wizyta kominiarza z uprawnieniami, który sprawdzi działanie przewodów wentylacyjnych i kominowych.
Protokoły sprawdzeń i odbiorów trzeba zachować - będą potrzebne do formalnego zakończenia budowy.

Po raz trzeci. Po dokonaniu odbiorów przyłączy trzeba będzie ponownie udać się do odpowiednich zakładów i zawrzeć z nimi umowy o dostawę energii, gazu, wody i odbioru ścieków.

Biuro Architektoniczne

Nie zbudujemy domu bez projektu, a projekt może wykonać architekt bądź inżynier budowlany z odpowiednimi uprawnieniami. Możemy zamówić projekt indywidualny, możemy też kupić gotowy projekt z katalogu. Ale i w tej drugiej sytuacji konieczne będzie dostosowanie projektu przez uprawnioną osobę do uwarunkowań konkretnej działki.
Projekt budowlany składa się z:
- projektu zagospodarowania działki,
- projektu architektoniczno-budowlanego.
Projekt musi odpowiadać szczegółowym przepisom budowlanym i być zgodny z decyzją o warunkach. Trzeba dołączyć do niego oświadczenia właściwych jednostek o zapewnieniu dostaw energii, wody, gazu i odbioru ścieków, a niekiedy wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki posadowienia obiektu (o takiej potrzebie decyduje projektant bądź urząd wydający pozwolenie na budowę).
Potrzebne będą przynajmniej trzy egzemplarze projektu (tyle wymaga prawo budowlane), ale warto zamówić jeszcze egzemplarz dla inspektora nadzoru inwestorskiego i ewentualnie dla banku (jeśli staramy się o kredyt budowlany). 
Umowę z architektem sporządzajmy na piśmie, nie zapominając o dokładnym określeniu terminu wykonania projektu oraz jego stopnia szczegółowości (na przykład czy ma to być jedynie projekt budynku, czy też będzie on obejmował również przyłącza lub wykończenie wnętrz - wówczas osoba, z którą spiszemy umowę, sama musi zadbać o to, aby poszczególne części projektu wykonywali odpowiedni specjaliści).

Zakład Ubezpieczeń

Ubezpieczenie budowanego domu nie jest obowiązkowe. Zazwyczaj wymagają tego banki, które udzielają kredytu na budowę. Ale nawet budując bez kredytu, warto ubezpieczyć budowę od ognia i innych zdarzeń losowych oraz od kradzieży z włamaniem (do tego konieczne jest zabezpieczenie terenu budowy, bo inaczej nikt nie będzie chciał jej ubezpieczyć).

Formalności na placu budowy

Żeby ruszyć z budową, trzeba wcześniej:
- wybrać i zatrudnić jednego wykonawcę całego domu lub kilku do poszczególnych etapów
budowy,
- zatrudnić kierownika budowy (jeżeli całość prac powierzamy jednej firmie, zazwyczaj ma ona swojego kierownika budowy),
- zatrudnić geodetę do wytyczenia domu i później - do wykonania inwentaryzacji powykonawczej, czyli naniesienia na mapę budynku i jego elementów (może to zrobić wykonawca, jeżeli ma odpowiednie uprawnienia).
Warto też - choć nie jest to obowiązkowe - zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, czyli profesjonalistę, który będzie w naszym imieniu pilnował przebiegu budowy.

Co i kiedy?

1.
Oglądamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
2. Sprawdzamy księgę wieczystą.
3. Zamawiamy mapy geodezyjne.
4. Składamy wniosek o warunki zabudowy.
5. Zawieramy umowę kupna działki.
6. Składamy wnioski o warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodnej.
7. Zamawiamy projekt domu i przyłączy.
8. Składamy wniosek o pozwolenie na budowę.
9. Zawiadamiamy o rozpoczęciu budowy.
10. Ubezpieczamy budowę.
11. Budujemy.
12. Zgłaszamy przyłącza i instalacjie do odbioru.
13. Zawieramy umowę o dostarczenie energii, gazu, wody.
14. Zawiadamiamy o zakończeniu budowy.
15. Meldujemy się w nowym domu.
.
Podobne posty