Podatek od zbycia domu, działki i mieszkania

Jeżeli sprzedamy dom przed upływem pięciu lat od wybudowania (a w najgorszym wypadku nawet sześciu, bo taki jest sposób liczenia) i w ciągu kolejnych dwóch nie kupimy lub nie zbudujemy następnego, zapłacimy podatek.

Zbycie nieruchomości (albo jej części lub udziału w nieruchomości) bądź prawa majątkowego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, prawo wieczystego użytkowania gruntu) powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Obowiązek ten powstaje jednak tylko wówczas, gdy do zbycia doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy lub wybudowaliśmy nieruchomość.
Jeżeli zbycie jest czynnością jednorazową (czyli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej) i ma miejsce po czasie dłuższym niż pięć lat od jej nabycia, obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych nie powstaje.
Uwaga! W razie przekształcenia statusu mieszkania ze spółdzielczego lokatorskiego we własnościowe (to też jest nabycie lokalu) – za ostateczną datę nabycia uważa się datę orzeczenia o przekształceniu, wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową. Trzeba o tym pamiętać, licząc termin pięciu lat.

Za co podatek

Do końca ubiegłego roku podatkiem objęty był wyłącznie przychód ze sprzedaży i zamiany rzeczy oraz praw majątkowych. Obecnie, na wzór ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatkiem obciąża się przychód z odpłatnego zbycia tych rzeczy i praw. W ustawie brak jednak definicji odpłatnego zbycia.
Ustawodawca nie był niestety konsekwentny, bo pomimo zastąpienia sprzedaży odpłatnym zbyciem – zwolnienia od podatku (omówione niżej) dotyczą jedynie sprzedaży i zamiany. Także tryb rozliczenia z fiskusem określa zasady tylko dla umowy sprzedaży, nie zaś dla każdego odpłatnego zbycia. W praktyce mogą więc wystąpić spory z organem podatkowym, na przykład co do terminu rozliczenia. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest ich cena transakcyjna pomniejszona o koszty zbycia. Koszty to opłata notarialna, sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt wyceny dokonanej przez biegłego itp.

Jeżeli cena transakcyjna, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej zbywanych rzeczy lub praw (jest od niej niższa), urząd skarbowy lub urząd kontroli skarbowej mogą same określić wysokość przychodu. Jeśli kwota ustalona przez urząd będzie różnić się co najmniej o 33% od ceny podanej w umowie, zbywający nie tylko będzie musiał zapłacić wyższy podatek, ale i ponieść koszty opinii biegłego.

Ile i kiedy

Podatek od zbycia nieruchomości płaci się ryczałtem – w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten należy zapłacić bez wezwania w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika (chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w ustawie – ale o tym za chwilę).
W terminie płatności podatku trzeba też złożyć deklarację (PIT-23) o osiągniętych przychodach ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Tego dochodu nie łączy się z dochodami z innych źródeł i nie wykazuje się w zeznaniu rocznym.

Nowe za stare – bez podatku

Nie płaci się 10-procentowego podatku, jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży wyda się w ciągu dwóch lat (licząc od dnia sprzedaży) na:
- nabycie w kraju:
– domu mieszkalnego lub jego części,
– lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
– gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę domu mieszkalnego,
– wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowej prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego lub do mieszkania w małym domu mieszkalnym,
- budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego domu lub mieszkania.
Warunkiem uzyskania zwolnienia jest złożenie w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenia o tym, że przychód uzyskany z tej sprzedaży zostanie przeznaczony na któryś z wymienionych wyżej celów. Niezłożenie takiego oświadczenia powoduje powstanie zaległości podatkowej.
Jeśli tylko część pieniędzy ze sprzedaży ma być wydana na cel mieszkaniowy (na przykład ktoś sprzedaje dom i zamierza kupić małe mieszkanie), to należy złożyć odpowiednie oświadczenie i zapłacić podatek od pozostałej kwoty.
Uwaga! Nie można skorzystać ze zwolnienia, jeśli pieniądze mają być wydane na nieruchomość rekreacyjną (na nabycie gruntu czy prawa użytkowania wieczystego na cele rekreacyjne lub na zakup, budowę, rozbudowę albo remont budynku letniskowego).
Po upływie dwóch lat od sprzedaży i złożenia oświadczenia podatnik musi wykazać przed fiskusem, że pieniądze ze sprzedaży faktycznie przeznaczył na cel określony w oświadczeniu. Dowodem może być każdy dokument, na przykład dowód wpłaty, umowa kupna, rachunek, faktura VAT itp.

Jeżeli podatnik pomimo złożenia oświadczenia nie wyda w ciągu dwóch lat pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, musi zapłacić podatek najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat od dnia sprzedaży wraz z odsetkami naliczanymi od pierwotnego terminu płatności (czyli od 14 dnia po sprzedaży) do dnia zapłaty, w wysokości połowy odsetek za zwłokę, pobieranych od zaległości podatkowych (pełne odsetki za zwłokę wynoszą obecnie 42%).

Odziedziczone i podarowane – bez podatku
W całości są zwolnione z podatku przychody uzyskane ze sprzedaży, jeżeli:
- sprzedaną nieruchomość lub lokal uzyskano w spadku lub darowiźnie (zwolnienie to nie ma charakteru warunkowego, obowiązuje z mocy prawa zawsze – bez względu na to, kiedy dochodzi do sprzedaży),
- sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania w zamian  spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lokalu lub budynku (na przykład sprzedano własną kawalerkę, aby otrzymać 4-pokojowe lokatorskie mieszkanie spółdzielcze),
- sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynków lub praw do lokali (na przykład rodzice mieszkający z dorosłymi dziećmi zamienili duże mieszkanie będące ich własnością na dwa mniejsze, z których jedno jest de facto przedmiotem umowy sprzedaży).

Inne zwolnienia


Wolne od podatku w całości są przychody uzyskane ze sprzedaży:
- całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny),
- nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie,
- nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami,
- prawa wieczystego użytkowania oraz nieruchomości nabytych zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za granicą,
- nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Podatek od zamiany

Przychody uzyskane z zamiany domów (wraz z działkami) i mieszkań (również spółdzielczych własnościowych) są zwolnione z podatku dochodowego.
Uwaga! Jeżeli przedmiotem zamiany są nieruchomości inne niż domy lub lokale mieszkalne (na przykład niezabudowane działki lub budynki użytkowe), to każda ze stron umowy zamiany powinna zapłacić 10% podatku od wartości zbywanej w ten sposób nieruchomości (chyba że minęło już pięć lat od jej nabycia). Przed 1 stycznia 2001 r. było inaczej: podatek płaciła tylko ta osoba, która przy zamianie otrzymywała dopłatę.

Podstawa prawna:
- ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)
- ustawa z 9 listopada 2000 r. nowelizująca ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. nr 104, poz. 1104)

Podatek od zbycia a ulgi mieszkaniowe

Sprzedaż działki, domu lub mieszkania może mieć wpływ na wysokość ulgi budowlanej, remontowej i na kupno działki, przysługujących w związku z nową inwestycją. Choć źródło pochodzenia pieniędzy przeznaczonych na cele mieszkaniowe jest dla fiskusa obojętne, to w niektórych sytuacjach ma istotne znaczenie.
Od 1997 r. kwotę odliczeń od podatku z tytułu ulg mieszkaniowych trzeba  pomniejszyć o 10% wydatków pokrytych pieniędzmi pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości i zwolnionymi z podatku od zbycia.
Pomniejszenie ulgi mieszkaniowej jest łatwe i zrozumiałe wyłącznie wtedy, gdy budowę nowego własnego lokum  finansuje się  w całości ze środków uzyskanych ze sprzedaży starego (w takiej sytuacji ulga mieszkaniowa maleje z 19 do 9% poniesionych wydatków). Trudności pojawiają się natomiast, gdy część pieniędzy na nową inwestycję pochodzi z oszczędności czy kredytu, a jedynie część ze sprzedaży mieszkania. Bardzo trudno jest dowieść przed organem podatkowym, z których środków w danym momencie finansuje się budowę i w związku z tym, do jakiej wysokości ulgi ma się prawo. Przy rozwiniętym obrocie bezgotówkowym, gdzie banknotów nikt nie liczy (a tym bardziej ich nie oznacza), najczęściej nie ma możliwości wykazania, że pierwsze raty opłacone zostały z oszczędności, dalsze z kredytu, a ostatnie ze sprzedaży mieszkania.

Podatek od zbycia mieszkania na wynajem

Jeżeli podatnik korzystał z ulgi na budowę mieszkań na wynajem (ulga obejmowała wydatki na kupno działki i budowę) i zbył działkę lub mieszkanie (albo budynek z takimi mieszkaniami) przed upływem 10 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dom lub mieszkanie zostało wybudowane, musi zapłacić zryczałtowany 10-procentowy podatek od uzyskanego przychodu.
Trzeba też pamiętać, że sprzedaż budynku lub lokalu objętego ulgą na wynajem oraz działki pod takim budynkiem oznacza utratę tej ulgi i konieczność zwrotu otrzymanych od fiskusa kwot. Utrata tej ulgi oznacza, że podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu rocznym i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży, uprzednio odliczone kwoty powiększone o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu 10 lat.
Ponieważ od 1 stycznia 2001 r. nie ma już ulgi na budowę mieszkań na wynajem, przepisy jej dotyczące znajdują się w przepisach przejściowych znowelizowanej 9 listopada 2000 r. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty