Pożyczka hipoteczna. Jak posiadanie domu ułatwia zdobycie pieniędzy



Zdarza się, że gdy budowany dom jest już prawie gotowy, właśnie kończą się pieniądze. Niełatwo jest dokładnie policzyć, ile pochłonie budowa i jakie będą koszty wykończenia. Nawet, jeśli mieliśmy zgromadzone środki niezbędne do zakończenia budowy, to może się okazać, że inflacja czy kolejne podwyżki podatków wywindowały ceny do rozmiarów, których nie mogliśmy przewidzieć przed rozpoczęciem inwestycji. A tu potrzebne będą jeszcze niemałe kwoty, żeby móc wygodnie zamieszkać: spocząć na nowej kanapie, przejść się po dawno upatrzonym w sklepie dywanie albo też cieszyć wzrok wymarzonymi meblami i sprzętem RTV. I co wtedy?

Jednym z rozwiązań jest skorzystanie ze specjalnej, długoterminowej pożyczki bankowej znanej pod nazwą pożyczki hipotecznej.

Czym się różni od kredytu hipotecznego?
Już z samej jej nazwy wynika, że jest usługą podobną do kredytu hipotecznego lub budowlano-hipotecznego. Tym, co te dwie formy finansowania (kredyt i pożyczkę) łączy, jest przede wszystkim rodzaj zabezpieczenia, jakie musimy ustanowić na rzecz banku - czyli hipoteka.
Biorąc pożyczkę, nie jesteśmy jednak zobowiązani - odmiennie niż przy kredycie - do przedkładania w banku wielu dokumentów, w tym potwierdzających ponoszone wydatki. Istotą pożyczki jest bowiem to, że bank nie wymaga od nas informacji o celu, na jaki zostaną wydatkowane pożyczone pieniądze. Możemy więc nimi swobodnie dysponować.

Pożyczkę hipoteczną możemy zaciągnąć także w celu spłaty innych już posiadanych zobowiązań kredytowych, na przykład zwykłych kredytów gotówkowych, samochodowych lub pożyczek w ROR – często wyżej oprocentowanych. Ponadto zamiana dotychczasowego kredytu zaciągniętego na dwa czy trzy lata na chociażby dziesięcioletnią pożyczkę hipoteczną pozwoli obniżyć miesięczne zobowiązania wobec banków.

Ile można pożyczyć?

Możemy liczyć na kwotę do 40-60% wartości nieruchomości. Jak bank ustali tę wartość? Najprawdopodobniej zażąda wyceny (inaczej operatu szacunkowego) wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Koszt takiej wyceny wyniesie od 500 do 1100 złotych, zależnie od regionu, w którym położona jest nieruchomość, oraz jej rodzaju. Niektóre banki pomagają skontaktować się z rzeczoznawcą, a niektóre szacują wartość nieruchomości we własnym zakresie. W takim wypadku klient nie ponosi kosztu wyceny, ale uwaga! - być może ten koszt jest uwzględniony w innych opłatach pobieranych przez bank.

Na jak długo?
Pożyczkę możemy uzyskać na maksymalnie 10-15 lat, a więc porównywalnie z okresem, na jaki udzielane są kredyty hipoteczne (20-25 lat). Ma to istotne znaczenie przy ustalaniu wysokości rat: im dłużej trwa spłata, tym niższe miesięczne raty. Musimy sobie jednak zdawać sprawę, że przedłużanie czasu spłaty spowoduje, że zapłacimy w sumie więcej odsetek.
Z reguły istnieje możliwość wcześniejszej spłaty części lub całości pożyczki przed terminem określonym w harmonogramie spłaty. Jeśli zatem nasza sytuacja finansowa się poprawi, możemy wystąpić do banku o skrócenie okresu kredytowania. W niektórych bankach trzeba jednak za to zapłacić do 1,5% spłaconej przed terminem kwoty.

Ile będzie nas kosztować pożyczka?
Na cenę pożyczki złożą się: opłata za zabezpieczenie, odsetki oraz inne dodatkowe opłaty. O ile koszt zabezpieczenia będzie w każdym banku taki sam (przynajmniej za ustanowienie hipoteki), o tyle pozostałe koszty mogą się znacznie różnić.

Zabezpieczenie. Aby ustanowić hipotekę, nieruchomość musi mieć księgę wieczystą. Jeżeli nieruchomość takiej księgi nie ma, trzeba będzie ją założyć (złożyć odpowieni wniosek w sądzie wieczystoksięgowym). Opłata sądowa za założenie księgi wynosi 30 zł, zaś za ustanowienie hipoteki zależy od wysokości pożyczki (na przykład dla 50 000 zł opłata za wpisanie hipoteki wyniesie 3600 zł).
Brak księgi wieczystej nie jest przeszkodą w ubieganiu się o pożyczkę hipoteczną. Do czasu ustanowienia hipoteki bank może bowiem przyjąć tzw. przejściowe zabezpieczenie, na przykład w formie poręczenia. Poręczenie może mieć formę cywilną (wówczas trzeba zapłacić 7 zł podatku od czynności cywilnoprawnych) lub wekslową (opłata skarbowa w wysokości 10 gr od każdych rozpoczętych 100 zł kwoty pożyczki).
Jeżeli nie znajdziemy wśród naszych znajomych osób gotowych, choćby na krótki czas, udzielić nam poręczenia, możemy ubezpieczyć pożyczkę do czasu ustanowienia hipoteki. Okres ubezpieczenia nie powinien być dłuższy niż 12-24 miesiące (w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego). Wiele banków ma podpisane umowy z towarzystwami ubezpieczeniowymi i bez problemu przyjmuje właśnie takie zabezpieczenie. Za tę usługę trzeba zapłacić średnio od 0,066 do 0,1% kwoty pożyczki za rok.
Kolejnym wymaganym zabezpieczeniem jest przelew na rzecz banku praw z ubezpieczenia domu od ognia i innych zdarzeń losowych. Banki mają listy akceptowanych przez nie towarzystw ubezpieczeniowych (przy ich tworzeniu bierze się pod uwagę wyniki finansowe ubezpieczycieli). Najczęściej jednak i tu banki wychodzą naprzeciw oczekiwaniom klientów i dzięki zawartym umowom z ubezpieczycielami oferują możliwość załatwienia wszystkich formalności w banku, w dodatku na korzystniejszych warunkach. Za to ubezpieczenie trzeba zapłacić ok. 0,8% wartości domu.

Odsetki. O koszcie pożyczki w największym stopniu decyduje wysokość oprocentowania. W kwietniu br. stopy procentowe kształtowały się na poziomie:
- 13,5-20% - dla pożyczek udzielanych w złotych,
- 7,3-11,5% - dla pożyczek indeksowanych euro.
Jak widać, mniej odsetek zapłacimy, biorąc pożyczkę indeksowaną. Musimy jednak wziąć pod uwagę ryzyko związane z możliwą zmianą kursu waluty pożyczki w stosunku do złotego. Jeżeli sytuacja ekonomiczna w Polsce nie będzie się poprawiać, prawdopodobnie zwiększy się presja na obniżenie wartości złotego - a to spowoduje wzrost naszego zadłużenia wyrażonego w złotych i wysokości miesięcznej raty. Aby ograniczyć ryzyko kursowe, banki umożliwiają zmianę waluty w trakcie spłaty. Wiąże się to z opłatą dla banku: od 0,5 do 3% przewalutowywanej kwoty, oraz opłatą sądową za wykreślenie hipoteki i wpisanie nowej (na przykład przy zamianie pożyczki złotowej w wysokości 10 000 zł na indeksowaną opłata sądowa wyniesie 1200 zł). Niektóre banki ograniczają liczbę przewalutowań w trakcie spłaty kredytu.

Opłaty i prowizje. Wybierając bank, w którym zaciągniemy pożyczkę hipoteczną, musimy zwrócić uwagę nie tylko na wysokość oprocentowania, ale także na:
- opłatę za rozpatrzenie wniosku (od 0 do 350 zł),
- prowizję za udzielenie pożyczki (od 0,5 do 2% kwoty pożyczki),
- opłatę za wcześniejszą spłatę pożyczki (od 0 do 1,5% spłacanej kwoty),
- opłaty za zmianę warunków umowy (na przykład wydłużenie okresu spłaty pożyczki czy też przewalutowanie pożyczki).
Informacje o ofercie pożyczek hipotecznych w wybranych bankach prezentujemy w tabeli 1.

Zabezpieczenie w postaci hipoteki stwarza niebezpieczeństwo utraty domu w razie problemów ze spłatą pożyczki. Jeśli klient utracił czasowo zdolność kredytową i nie spłaca rat, banki zazwyczaj starają się doprowadzić do ugody i zmienić warunki umowy tak, aby klient miał szansę spłacić dług, na przykład wydłużają okres spłaty (zmniejszają ratę miesięczną) albo zawieszają na kilka miesięcy spłatę kapitału.
Warunkiem takiej ugody jest jednak jak najszybsze zgłoszenie do banku problemów ze spłatą.

Dom to za mało, czyli kto dostanie pożyczkę?

Żeby uzyskać pożyczkę, trzeba mieć tak zwaną zdolność kredytową.
Bank, obliczając zdolność kredytową potencjalnego pożyczkobiorcy, bada, czy będzie on w stanie spłacać zaciągnięty dług oraz jak wysoką kwotę może co miesiąc na to przeznaczyć. W ocenie tej mają znaczenie następujące elementy:
- wysokość i źródło udokumentowanego średniego miesięcznego dochodu,
- stale ponoszone miesięczne opłaty, np. czynsz za mieszkanie, rachunki za prąd, gaz,
- zobowiązania z tytułu wcześniej zaciągniętych kredytów i pożyczek,
- inne zobowiązania finansowe (np. alimenty),
- szacunkowa kwota wydatków ponoszonych na utrzymanie gospodarstwa domowego (zależy od liczby osób w rodzinie).
Jeśli w budżecie rodziny pozostaje kwota wystarczająca na spłatę raty - rodzina ta ma zdolność kredytową. Na ocenę zdolności kredytowej, a co za tym idzie - na wysokość dostępnej pożyczki istotny wpływ ma wybrany rodzaj spłat:
- jeśli będziemy spłacać pożyczkę w malejących ratach (w każdej racie zawarta jest taka sama część kapitału oraz odsetki liczone od pozostałej do spłaty kwoty pożyczki) - zdolność kredytowa liczona jest dla pierwszej, najwyższej raty,
- jeśli spłacamy pożyczkę w równych ratach (kwota pożyczki i odsetek równomiernie rozłożona na cały okres spłaty, w każdej racie zmienia się jedynie relacja spłacanego kapitału do odsetek) - obciążenie budżetu początkowo jest niższe, a więc można się ubiegać o wyższą kwotę pożyczki.
Uwaga! Za tę dogodność trzeba zapłacić. Choć w równych ratach początkowo miesięczne obciążenie budżetu domowego jest niższe i dostępna jest wyższa kwota pożyczki, to suma zapłaconych odsetek w całym okresie kredytowania jest tu wyższa niż w systemie malejących rat.
W tabeli 2 przedstawiamy, o jakiej wysokości pożyczkę hipoteczną może ubiegać się w wybranych bankach przeciętna, czteroosobowa rodzina, której miesięczny dochód netto wynosi 3500 zł.
Założyliśmy, że rodzina ta spłaca miesięcznie 150 zł kredytu samochodowego, płaci za mieszkanie (łącznie z telefonem, prądem i gazem) 350 zł, a pożyczkę chce zaciągnąć na 10 lat.









Podobne posty