Niestety większość z nas nie będzie w stanie samodzielnie spełnić co najmniej jednego z warunków: przygotowania projektu budowlanego. Musi on być wykonany przez kogoś, kto ma odpowiednie uprawnienia budowlane. Możemy wybrać jedną z dwóch dróg pozyskania projektu budowlanego: zamówić projekt indywidualny w biurze architektonicznym lub skorzystać z oferty gotowych projektów. O ile pierwsza forma jest dobrze znana osobom, które z różnych powodów interesowały się procesem projektowym, o tyle oferta gotowych projektów nie jest dla wszystkich taka oczywista.
Na zamówienie
Zlecając architektowi lub pracowni projektowej wykonanie projektu indywidualnego, mamy pewność, że projekt będzie odpowiadał założeniom wynikającym z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także, a może przede wszystkim – życzeniom inwestora co do formy obiektu, z zachowaniem wszelkich reguł i norm dotyczących tej dziedziny. Poza tym mamy też gwarancję, że na podstawie przygotowanego dla nas projektu nie powstanie drugi taki sam budynek (warunek taki możemy sobie zastrzec w umowie).
W umowie o prace projektowe trzeba określić, jaki będzie zakres opracowania, czy obejmie tylko projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania działki, czy też projekty branżowe przyłączy i instalacji wewnętrznych. Projekty te muszą być wykonane przez osoby z uprawnieniami do projektowania instalacji, zaś architekt jedynie koordynuje ich działania.
Za odpowiednim wynagrodzeniem możemy upoważnić architekta do zgromadzenia większości wymienionych wcześniej dokumentów i załatwienia formalności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a cały swój zapał poświęcić na współpracę w tworzeniu domu.
Z katalogu
Inaczej sprawa wygląda, gdy zdecydujemy się na wybór gotowego projektu z oferty pracowni projektowych.
Wybierając taki projekt, musimy zwrócić uwagę nie tylko na to, czy prezentowany dom spełnia nasze potrzeby i oczekiwania, ale przede wszystkim na:
- minimalną wielkość działki, jakiej wymaga dany projekt (trzeba przy tym uwzględnić konieczność zachowania ustawowych odległości od granic posesji i sąsiednich budynków),
- kierunek północy określony w projekcie – ważny dla użytkowych walorów budynku,
- zakres opracowania projektu – częściowy czy pełny (czy zawiera również projekty instalacji).
W zależności od zakupionego rozwiązania otrzymujemy projekt architektoniczny, konstrukcyjny, a często i projekty instalacji wewnętrznych. Jednakże musimy sobie zdawać sprawę z koniecznych uzupełnień. Projekt gotowy nie zawiera projektów zagospodarowania działki i przyłączy. Poza tym jest opracowywany dla najczęściej spotykanych warunków gruntowo-wodnych i uwarunkowań wynikających ze stref klimatycznych. Tak zwana „typówka” musi zostać zweryfikowana przez architekta i konstruktora oraz dopasowana do warunków konkretnej działki. Musimy więc zlecić autorowi projektu gotowego wykonanie adaptacji lub też znaleźć innego architekta, który tego dokona.
Adaptacja projektu gotowego
Gdy mamy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, kupiliśmy projekt gotowy i uzyskaliśmy warunki przyłączenia do sieci, musimy zamówić u architekta lub inżyniera z odpowiednimi uprawnieniami projekt zagospodarowania działki.
Architekt przewidzi możliwość ustawienia budynku na działce tak, aby spełnione były wszelkie wymogi wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, przepisów prawa oraz naszych indywidualnych potrzeb. Może także zaproponować trasę przyłączy mediów technicznych, która zostanie zweryfikowana w projektach przyłączenia tych mediów (niezbędne jest zlecenie wykonania takich opracowań projektantom branż uzupełniających). Po uzgodnieniu projektów przyłączy w ZUD-zie (uwierzytelnione jest to pieczątkami na projektach i mapie z zagospodarowaniem) można założyć, że projekt zagospodarowania działki jest już gotowy.
Projekt budowlany stanie się kompletny, gdy konstruktor dopasuje sposób fundamentowania do warunków miejscowych. Formę oznaczenia miejscowych warunków gruntowo-wodnych narzuca urząd w decyzji o warunkach zabudowy, rozstrzygając, czy konieczne jest badanie podłoża gruntowego przez uprawnionego geologa, czy też wystarczy opinia konstruktora. Gdy decyzja nie zawiera w tym zakresie żadnych postanowień, konstruktor sam powinien ocenić rodzaj podłoża, a w razie skomplikowanych warunków gruntowych zażądać opinii geologa.
Jak widać, proces projektowy w wypadku projektu kupionego z katalogu jest tak samo długi i skomplikowany, jak w przypadku projektu indywidualnego. „Typówka” ma jednak zasadniczą zaletę – z projektem gotowym inwestor może się zapoznać, zanim jeszcze podejmie decyzję o budowie własnego domu.
Co powinien zawierać kompletny projekt
Każdy projekt, który składamy wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, powinien składać się z projektów:
- zagospodarowania działki,
- architektoniczno-budowlanego,
- przyłączy (uzgodnionych w ZUD-zie), szamba (jeśli nie ma kanalizacji) i wewnętrznej instalacji gazowej (dla pozostałych wystarczy ogólny opis).
W niektórych urzędach do uzyskania pozwolenia na budowę domu nie jest wymagane dołączenie projektów przyłączy. O pozwolenie na budowę przyłączy można wystąpić oddzielnie – wcześniej lub później, składając odrębne projekty.
Projekt zagospodarowania działki sporządzany jest na aktualnej mapie do celów projektowych i przedstawia granice działki, usytuowanie i obrysy istniejących i projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, także w stosunku do istniejącej i projektowanej zabudowy na sąsiednich działkach.
Projekt architektoniczno-budowlany składa się z części rysunkowej i opisowej. Rysunki powinny przedstawiać m.in. elewacje, rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu, w tym dachu, oraz przekroje. Opis określa przeznaczenie obiektu, charakterystyczne wymiary, układ konstrukcyjny i założenia przyjęte do jego obliczenia, rozwiązania techniczne i materiałowe, zasadnicze rozwiązania urządzeń i instalacji technicznych, charakterystykę energetyczną obiektu, dane charakteryzujące wpływ obiektu na środowisko.
Projekt budowlany powinien być sporządzony w czytelnej formie graficznej i oprawiony w okładkę formatu A-4 w taki sposób, aby uniemożliwić jego dekompletację. Sporządza się go w trzech egzemplarzach, z których jeden przeznaczony jest do archiwum urzędu wydającego pozwolenia na budowę, a dwa dla inwestora.
Zmiany w gotowym projekcie
Często bywa tak, że znajdujemy w katalogu projekt domu, który nam się podoba, ale... nasza działka jest tak ustawiona w stosunku do kierunków świata i ulicy, że proponowany układ pomieszczeń nam nie odpowiada – na przykład sypialnia „wychodzi” na południe, a salon na północ lub wschód. Warto wówczas dowiedzieć się, czy pracownia oferująca dany projekt może dokonać odbicia lustrzanego, co pozwoli optymalnie zlokalizować pomieszczenia, a wejście do budynku skierować do ulicy. Większość pracowni projektowych oferuje elastyczne dostosowanie rozwiązań typowych do specyficznych potrzeb klientów. Gdybyśmy jednak chcieli wprowadzić jeszcze inne zmiany w projekcie gotowym, na przykład w układzie pomieszczeń lub wykonać dodatkowe okno czy podwyższyć poddasze, musimy mieć na to zgodę autora. Dlatego chęć wprowadzenia jakichkolwiek zmian warto zgłosić właścicielowi projektu gotowego jeszcze przed jego zakupem.
