Projekt budowlany

Drogę do własnego domu zaczynamy na ogół od oglądania projektów. Choć w sprzedaży jest wiele katalogów, trudno jest znaleźć projekt, który w pełni odpowiada naszym potrzebom. Nie jest to jednak przeszkoda nie do pokonania.

Zanim przystąpimy do budowy własnego domu, musimy spełnić wiele warunków, jakie stawia przed nami polskie prawo. Trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgromadzić szereg innych dokumentów: mapę do celów projektowych, akt własności lub inny dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością. Trzeba też złożyć wnioski o wydanie warunków przyłączenia mediów technicznych w zakładzie energetycznym, zakładzie wodociągów i kanalizacji czy gazowni.
Niestety większość z nas nie będzie w stanie samodzielnie spełnić co najmniej jednego z warunków: przygotowania projektu budowlanego. Musi on być wykonany przez kogoś, kto ma odpowiednie uprawnienia budowlane. Możemy wybrać jedną z dwóch dróg pozyskania projektu budowlanego: zamówić projekt indywidualny w biurze architektonicznym lub skorzystać z oferty gotowych projektów. O ile pierwsza forma jest dobrze znana osobom, które z różnych powodów interesowały się procesem projektowym, o tyle oferta gotowych projektów nie jest dla wszystkich taka oczywista.

Na zamówienie

Zlecając architektowi lub pracowni projektowej wykonanie projektu indywidualnego, mamy pewność, że projekt będzie odpowiadał założeniom wynikającym z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także, a może przede wszystkim – życzeniom inwestora co do formy obiektu, z zachowaniem wszelkich reguł i norm dotyczących tej dziedziny. Poza tym mamy też gwarancję, że na podstawie przygotowanego dla nas projektu nie powstanie drugi taki sam budynek (warunek taki możemy sobie zastrzec w umowie).
W umowie o prace projektowe trzeba określić, jaki będzie zakres opracowania, czy obejmie tylko projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania działki, czy też projekty branżowe przyłączy i instalacji wewnętrznych. Projekty te muszą być wykonane przez osoby z uprawnieniami do projektowania instalacji, zaś architekt jedynie koordynuje ich działania.
Za odpowiednim wynagrodzeniem możemy upoważnić architekta do zgromadzenia większości wymienionych wcześniej dokumentów i załatwienia formalności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, a cały swój zapał poświęcić na współpracę w tworzeniu domu.

Z katalogu
Inaczej sprawa wygląda, gdy zdecydujemy się na wybór gotowego projektu z oferty pracowni projektowych.
Wybierając taki projekt, musimy zwrócić uwagę nie tylko na to, czy prezentowany dom spełnia nasze potrzeby i oczekiwania, ale przede wszystkim na:
- minimalną wielkość działki, jakiej wymaga dany projekt (trzeba przy tym uwzględnić konieczność zachowania ustawowych odległości od granic posesji i sąsiednich budynków),
- kierunek północy określony w projekcie – ważny dla użytkowych walorów budynku,
- zakres opracowania projektu – częściowy czy pełny (czy zawiera również projekty instalacji).
W zależności od zakupionego rozwiązania otrzymujemy projekt architektoniczny, konstrukcyjny, a często i projekty instalacji wewnętrznych. Jednakże musimy sobie zdawać sprawę z koniecznych uzupełnień. Projekt gotowy nie zawiera projektów zagospodarowania działki i przyłączy. Poza tym jest opracowywany dla najczęściej spotykanych warunków gruntowo-wodnych i uwarunkowań wynikających ze stref klimatycznych. Tak zwana „typówka” musi zostać zweryfikowana przez architekta i konstruktora oraz dopasowana do warunków konkretnej działki. Musimy więc zlecić autorowi projektu gotowego wykonanie adaptacji lub też znaleźć innego architekta, który tego dokona.

Adaptacja projektu gotowego

Gdy mamy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, kupiliśmy projekt gotowy i uzyskaliśmy  warunki przyłączenia do sieci, musimy zamówić u architekta lub inżyniera z odpowiednimi uprawnieniami projekt zagospodarowania działki.
Architekt przewidzi możliwość ustawienia budynku na działce tak, aby spełnione były wszelkie wymogi wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, przepisów prawa oraz naszych indywidualnych potrzeb. Może także zaproponować trasę przyłączy mediów technicznych, która zostanie zweryfikowana w projektach przyłączenia tych mediów (niezbędne jest zlecenie wykonania takich opracowań projektantom branż uzupełniających). Po uzgodnieniu projektów przyłączy w ZUD-zie (uwierzytelnione jest to pieczątkami na projektach i mapie z zagospodarowaniem) można założyć, że projekt zagospodarowania działki jest już gotowy.
Projekt budowlany stanie się kompletny, gdy konstruktor dopasuje sposób fundamentowania do warunków miejscowych. Formę oznaczenia miejscowych warunków gruntowo-wodnych narzuca urząd w decyzji o warunkach zabudowy, rozstrzygając, czy konieczne jest badanie podłoża gruntowego przez uprawnionego geologa, czy też wystarczy opinia konstruktora. Gdy decyzja nie zawiera w tym zakresie żadnych postanowień, konstruktor sam powinien ocenić rodzaj podłoża, a w razie skomplikowanych warunków gruntowych zażądać opinii geologa.
Jak widać, proces projektowy w wypadku projektu kupionego z katalogu jest tak samo długi i skomplikowany, jak w przypadku projektu indywidualnego. „Typówka” ma jednak zasadniczą zaletę – z projektem gotowym inwestor może się zapoznać, zanim jeszcze podejmie decyzję o budowie własnego domu.

Co powinien zawierać kompletny projekt

Każdy projekt, który składamy wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, powinien składać się z projektów:
- zagospodarowania działki,
- architektoniczno-budowlanego,
- przyłączy (uzgodnionych w ZUD-zie), szamba (jeśli nie ma kanalizacji) i wewnętrznej instalacji gazowej (dla pozostałych wystarczy ogólny opis).
W niektórych urzędach do uzyskania pozwolenia na budowę domu nie jest wymagane dołączenie projektów przyłączy. O pozwolenie na budowę przyłączy można wystąpić oddzielnie – wcześniej lub później, składając odrębne projekty.
Projekt zagospodarowania działki sporządzany jest na aktualnej mapie do celów projektowych i przedstawia granice działki, usytuowanie i obrysy istniejących i projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, także w stosunku do istniejącej i projektowanej zabudowy na sąsiednich działkach.
Projekt architektoniczno-budowlany składa się z części rysunkowej i opisowej. Rysunki powinny przedstawiać m.in. elewacje, rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów obiektu, w tym dachu, oraz przekroje. Opis określa przeznaczenie obiektu, charakterystyczne wymiary, układ konstrukcyjny i założenia przyjęte do jego obliczenia, rozwiązania techniczne i materiałowe, zasadnicze rozwiązania urządzeń i instalacji technicznych, charakterystykę energetyczną obiektu, dane charakteryzujące wpływ obiektu na środowisko.
Projekt budowlany powinien być sporządzony w czytelnej formie graficznej i oprawiony w okładkę formatu A-4 w taki sposób, aby uniemożliwić jego dekompletację. Sporządza się go w trzech egzemplarzach, z których jeden przeznaczony jest do archiwum urzędu wydającego pozwolenia na budowę, a dwa dla inwestora.

Zmiany w gotowym projekcie

Często bywa tak, że znajdujemy w katalogu projekt domu, który nam się podoba, ale... nasza działka jest tak ustawiona w stosunku do kierunków świata i ulicy, że proponowany układ pomieszczeń nam nie odpowiada – na przykład sypialnia „wychodzi” na południe, a salon na północ lub wschód. Warto wówczas dowiedzieć się, czy pracownia oferująca dany projekt może dokonać odbicia lustrzanego, co pozwoli optymalnie zlokalizować pomieszczenia, a wejście do budynku skierować do ulicy. Większość pracowni projektowych oferuje elastyczne dostosowanie rozwiązań typowych do specyficznych potrzeb klientów. Gdybyśmy jednak chcieli wprowadzić jeszcze inne zmiany w projekcie gotowym, na przykład w układzie pomieszczeń lub wykonać dodatkowe okno czy podwyższyć poddasze, musimy mieć na to zgodę autora. Dlatego chęć wprowadzenia jakichkolwiek zmian warto zgłosić właścicielowi projektu gotowego jeszcze przed jego zakupem.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty