Spłata kredytu pieniędzmi ze sprzedaży domu. Czy uprawnia do zwolnienia z podatku od zbycia?



Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części jest opodatkowany, jeżeli zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej i jest dokonane przed upływem pięciu lat od daty nabycia, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.
Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży jest zryczałtowany i wynosi 10% uzyskanego przychodu. Przychodem jest cena określona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (np. opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych). Podatek należy uiścić bez wezwania w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika.

Kiedy można nie płacić podatku
Podatnik może skorzystać ze zwolnienia od zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego, jeżeli w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczy uzyskany przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do celów tych należą m.in.: nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabycie gruntu pod budowę domu, budowa, rozbudowa albo remont lub modernizacja własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.
Przepisy ustawy podatkowej nakładają na podatników, którzy chcą uzyskać zwolnienie z podatku od zbycia nieruchomości, obowiązek złożenia - w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży - oświadczenia o zamiarze przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele określone w ustawie.

Uwaga! Przepisy nie określają jednoznacznie, jaki charakter ma oświadczenie podatnika i czy jego brak powoduje utratę prawa do zwolnienia mimo faktycznego przeznaczenia uzyskanych pieniędzy na wymienione w ustawie cele.
Kwestii tej nie rozstrzygnęło również orzecznictwo sądowe, przedstawiając odmienne stanowiska (na przykład wyrok NSA z 1 lipca 1998 r. sygn. akt I SA/Lu 779/97 i wyrok z 5 kwietnia 2000 r. sygn. akt 1864/98).
Wątpliwości powinno rozstrzygnąć pismo Ministerstwa Finansów z 10 stycznia 2002 r. (nr PB2/MK-033-02-4/02), w którym stwierdzono wyraźnie, że niezłożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nieruchomości nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w ciągu dwóch lat wyda uzyskane pieniądze na cele określone w ustawie.

Spłaty kredytu nie wymieniono
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymieniono spłaty kredytu bankowego jako celu mieszkaniowego preferowanego zwolnieniem podatkowym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 lutego 1999 r. (sygn. akt III SA 249/99) stwierdził: „skoro skarżąca środki uzyskane ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowała nie bezpośrednio na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz na spłatę zaciągniętych pożyczek, to ulga podatkowa nie przysługiwała: spłata pożyczek - w tym zaciągniętych na cele mieszkaniowe - nie została wymieniona bowiem w powołanym przepisie jako zwolniona z podatku”.

Ministerstwo Finansów jednak zwalnia
Możliwość skorzystania ze zwolnienia w wypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu dopuściło Ministerstwo Finansów już w piśmie z 24 kwietnia 1995 r. (nr PO 2/2-8010-01763/94). Pismo to nie miało jednak charakteru urzędowej interpretacji i w związku z tym praktyka urzędów skarbowych była niejednolita. Wątpliwości powinna jednak wyjaśnić interpretacja Ministerstwa Finansów z 10 stycznia 2002 r. (nr PB2/MK-033-02-4/02) wydana na podstawie art. 14 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej, w której stwierdzono, że nie ma przeszkód do stosowania omawianego zwolnienia, jeżeli podatnik otrzymane pieniądze wydatkuje na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe – w tym również przed uzyskaniem przychodów. Spłata kredytu lub pożyczki stanowi bowiem jedynie pośredni etap służący realizacji celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.
Podstawa prawna:
- ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)
Podobne posty