Szefowie na budowie. Zatrudniamy kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego

Na każdej budowie musi być kierownik. Bez niego nie można rozpocząć prac. Aby mieć pewność, że nasze interesy są chronione, warto jeszcze zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego.
Czy są potrzebni i do czego?
Kierownik budowy. Na każdej budowie musi być osoba, która będzie kierowała robotami budowlanymi. Prawo nie przewiduje taryfy ulgowej dla żadnych obiektów. A zatem niezależnie od tego, czy zamierzamy wybudować okazałą rezydencję, czy też garaż lub domek letniskowy składany z gotowych elementów, musimy zaangażować kierownika budowy. Jest to osoba, która pokieruje budową i poprowadzi dokumentację przebiegu robót.

Inspektor nadzoru. Inaczej sprawa wygląda z inspektorem nadzoru inwestorskiego. Jest to osoba, która ma na budowie chronić interesy inwestora, czyli dbać o dobrą jakość wykonywanych prac, a także wyłapywać wszelkie nieprawidłowości podczas budowy domu. Prawo budowlane nie wymaga zatrudniania inspektora przy budowie domów jednorodzinnych lub innych niewielkich obiektów (na przykład garaży, budynków gospodarczych). Zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowe jedynie w przypadku dużych i skomplikowanych budynków (wysokich bloków czy biurowców), a także obiektów mogących mieć wpływ na środowisko (na przykład zakładów przemysłowych). Niekiedy banki udzielające kredytu bądź organ wydający pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego mogą jednak wymagać, aby nadzorował ją inspektor. Wtedy przez inspektora sprawdzają postęp robót, stopień ich zaawansowania.

Kto może być kierownikiem, kto inspektorem?
Zarówno kierownikiem budowy, jak i inspektorem nadzoru inwestorskiego może być tylko osoba z uprawnieniami wykonawczymi (są jeszcze uprawnienia projektowe). Dawniej otrzymywało się je po udokumentowanej praktyce, obecnie trzeba jeszcze zdać egzamin. Są to więc osoby sprawdzone na innych budowach. Kierownika budowy i inspektora najczęściej szuka się „pocztą pantoflową” – sprawdzili się na budowie u znajomych, sprawdzą się i na naszej. Warto się jeszcze zapytać, czy znają technologię, w jakiej będzie realizowany nasz dom. Gdy poszczególne prace będą wykonywane przez różne ekipy, kierownikiem budowy może być jedna osoba zaangażowana na czas trwania całej budowy lub kilka osób – do poszczególnych etapów, na przykład do instalacji. Jeśli do budowy domu angażujemy jedną firmę, to zwykle zaproponuje ona własnego kierownika budowy. Kierownik budowy musi być rzetelny – powinna nim być osoba, która nie dokonuje wpisów do dziennika budowy dopiero na zakończenie budowy.
Inspektora może polecić Polski Związek Inżynierów i Techników Budowlanych, można go też szukać na uczelniach technicznych.
Uwaga! Ta sama osoba nie może pełnić jednocześnie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Osoby pełniące te funkcje nie powinny też być ze sobą powiązane – każda z nich patrzy na budowę z innego punktu widzenia. Kierownik zazwyczaj reprezentuje wykonawcę, natomiast inspektor – inwestora. Sprzeczność interesów jest więc oczywista.

Jakie mają obowiązki?
Obowiązki kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego określa Prawo budowlane.
Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:
- protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami i urządzeniami,
- prowadzenie dokumentacji budowy: dziennika budowy, gromadzenie świadectw dopuszczenia stosowanych materiałów, protokołów sprawdzeń, opinii itp.,
- zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie i kierowanie budową w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy,
- wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu,
- zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem,
- realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy, na przykład przez geodetę czy inspektora nadzoru inwestorskiego,
- zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru,
- przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego, czyli zebranie wszystkich dokumentów, które trzeba złożyć w urzędzie, na przykład dziennik budowy, protokoły odbiorów, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
- zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia, że budowa została przeprowadzona zgodnie z projektem i uporządkowano teren.

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami oraz  ze sztuką budowlaną,
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i stosowanych materiałów, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i nie dopuszczonych do obrotu i stosowania w budownictwie. Będzie na przykład potrafił ocenić jakość użytego piasku czy betonu, sprawdzi też, czy rzeczywiście do wykonania określonych prac potrzebna jest podana przez wykonawcę ilość materiałów,
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych, ulegających zakryciu (dobry inspektor wyłapie w trakcie budowy wady, których nie będzie później widać, na przykład: źle położone izolacje, oceni jakość stropu, schodów, dzięki czemu będzie można uniknąć kosztownych poprawek), uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy – nie podpisze na przykład przedstawionych przez kierownika budowy rachunków, jeśli ten nie potwierdzi fakturami i certyfikatami pochodzenie i jakość zakupionych materiałów.

Jakie mają prawa?
Oprócz obowiązków Prawo budowlane przyznaje też kierownikowi budowy i inspektorowi uprawnienia.
Kierownik budowy ma prawo:
- występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeśli zachodzi konieczność zwiększenia bezpieczeństwa i usprawnienia budowy,
- ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

Natomiast inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
- wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi poszczególnych robót polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych, dowodów dopuszczenia do obrotu i stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,
- żądać od kierownika budowy dokonania poprawek bądź ponownego przeprowadzenia wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Jak się umawiać?
Najlepiej na piśmie. Z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego trzeba zawrzeć umowy. Inwestorzy rzadko je spisują, ufając ustnym zapewnieniom o podjęciu się sprawowania określonej funkcji. Takie zaufanie może nas jednak wiele kosztować. Wprawdzie ustna umowa będzie ważna, ale w razie sporu będą kłopoty z udowodnieniem jej treści. Warto pamiętać, że przepisy wymagają, aby umowa, której wartość przekracza 2000 zł, była zawarta na piśmie dla celów dowodowych. Oznacza to, że gdyby doszło do postępowania sądowego, nie będzie można w tej sprawie przesłuchiwać świadków, jeśli któraś ze stron się na to nie zgodzi. Zeznania świadków są dopuszczalne, jeśli istnieją jakieś dokumenty uprawdopodobniające zawarcie umowy (na przykład rachunki, oświadczenia). Decydujące znaczenie w takiej sytuacji może mieć oświadczenie kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu danej funkcji. Oświadczenia takie trzeba koniecznie złożyć w urzędzie wraz z zawiadomieniem o terminie rozpoczęcia budowy. Umowa zawierana z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego ma charakter umowy zlecenia, a więc polega na zobowiązaniu do wykonania na rzecz zlecającego określonych czynności na budowie. Zlecenie nie jest umową skutkową, lecz tak zwaną umową starannego działania, to znaczy, że osoba przyjmująca zlecenie nie ponosi odpowiedzialności za ostateczny skutek swoich działań, jeśli tylko zachowała należytą staranność przy wykonywaniu swoich obowiązków. Dlatego w razie wadliwego wykonania robót trudno jest wyegzekwować odszkodowanie od kierownika budowy i inspektora nadzoru, gdyż trzeba udowodnić ich winę. Jeśli kierownik budowy jest zatrudniony przez firmę, która buduje dom, to zapis o podjęciu tej funkcji jest zazwyczaj zawarty w umowie o roboty budowlane. Jeśli nie, trzeba się tego kategorycznie domagać albo spisać odrębną umowę.

Dokładnie określ zakres obowiązków. Podstawowe obowiązki kierownika budowy i inspektora nadzoru są zawarte w Prawie budowlanym. Ich zakres nie powinien być zawężany, natomiast na podstawie umowy między stronami może zostać rozszerzony (na przykład o przygotowanie harmonogramu budowy).

Jak często mają przebywać na budowie? Kierownik budowy powinien być obecny przy wykonywaniu wszystkich prac. W umowie z inspektorem można ustalić terminy jego wizyt na budowie w zależności od potrzeb.

Jak płacić? To także określmy w umowie. Można się umawiać na wynagrodzenie miesięczne albo na ryczałt za doglądanie całej budowy lub jej określonego etapu. Inspektorowi często płaci się za wizytę na budowie (od 100 do 200 zł), a czasem także zwraca koszty przejazdów, noclegów i diet. Pamiętajmy, że taka wizyta może trwać 1/2 godziny, gdy nic się nie dzieje, lub nawet 8 godzin, a zapłacić trzeba tyle samo. Dlatego najlepiej umawiać się na ryczałt. Warto wtedy dodać w umowie klauzulę, że kiedy zajdzie coś nieprzewidzianego i konieczna będzie obecność inspektora, za taką dodatkową wizytę już się nie płaci.

Odbiór prac, czyli kiedy wzywać inspektora?
Inspektor powinien być na budowie od początku do końca inwestycji. Koniecznie powinien sprawdzić:
- wykopy pod fundamenty,
- zbrojenie ław fundamentowych, belek, słupów, stropów i schodów przed betonowaniem,
- pionowe i poziome izolacje przeciwwilgociowe fundamentów,
- podłogę na gruncie i jej izolacje - termiczną i przeciwwilgociową,
- ściany do poziomu pierwszego stropu, ze szczególnym uwzględnieniem ocieplenia nadproży,
- stemplowanie i deskowanie stropów,
- ocieplenie dachu i układ warstw chroniących izolację przed zawilgoceniem,
- osadzenie okien i drzwi zewnętrznych,
- drożność przewodów wentylacyjnych i kominów,
- szczelność instalacji.


Przed betonowaniem ław fundamentowych inspektor powinien sprawdzić, czy ich zbrojenie zostało wykonane zgodnie z projektem.
Autor: Leszek Łagoda
Zanim zostaną zasypane wykopy, warto sprawdzić, jak została wykonana izolacja przeciwwilgociowa ścian.
Autor: Piotr Mastalerz



Inspektor powinien też sprawdzić, czy strop został poprawnie ułożony i czy można go betonować.
Autor: Wiesław Rudolf
Powinien też skontrolować ocieplenie dachu – czy zostało zabezpieczone przed zawilgoceniem przez przecieki oraz parą wodną z wnętrza.
Autor: Grzegorz Otwinowski

Odpowiedzialność w świetle prawa
Zgodnie z art. 95 Prawa budowlanego osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie podlegają odpowiedzialności zawodowej, jeżeli:
- dopuściły się występków lub wykroczeń określonych ustawą,
- zostały ukarane (na przykład sądownie lub mandatem karnym) w związku z wykonywaniem samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
- wskutek rażących błędów lub zaniedbań spowodowały zagrożenie życia lub zdrowia ludzi albo spowodowały znaczne szkody materialne,
- nie spełniają lub spełniają niedbale swoje obowiązki.
Karami za powyższe przewinienia są:
- upomnienie,
- upomnienie z jednoczesnym nałożeniem obowiązku ponownego zdania egzaminu,
- zakaz wykonywania samodzielnej funkcji technicznej na okres od roku do 5 lat.
W sprawach odpowiedzialności zawodowej w budownictwie orzeka wojewoda, do niego więc można kierować skargi na kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Jednak  wojewoda może podjąć działania jedynie w zakresie odpowiedzialności zawodowej osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, nie może natomiast ingerować w sferę roszczeń majątkowych, wynikających z zaniedbań kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. W tym zakresie mogą mieć zastosowanie tylko przepisy Kodeksu cywilnego. Jeśli zatem kierownik budowy lub inspektor nadzoru budowlanego w czasie pełnienia swoich funkcji z własnej winy wyrządzili komuś szkodę, są zobowiązani do jej naprawienia. Jednak wszelkie procesy o odszkodowanie są długotrwałe i wymagają przedstawienia przez poszkodowanego solidnych dowodów. O takie nie jest łatwo, gdy trzeba udowodnić komuś winę. W wypadku szczególnie rażących zaniedbań, które prowadzą do powstania zagrożenia na budowie, kierownik budowy może być także pociągnięty do odpowiedzialności karnej.
Podobne posty