Użyczenie: dla kogo opłacalne, dla kogo nie. Skutki podatkowe

Powszechnie uważa się, że bezpłatne oddanie komuś do używania domu lub mieszkania nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Nie jest to prawda, użyczenie jest bowiem - z pewnymi wyjątkami - opodatkowane tak, jak wynajęcie.
Użyczenie jest umową, w której jedna strona (użyczający) zobowiązuje się zezwolić drugiej (biorącemu) – przez czas oznaczony albo nieoznaczony – na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710-719 Kodeksu cywilnego).
Przedmiotem użyczenia może być każda rzecz, jeżeli nadaje się do używania. Dopuszczalne jest także oddanie w użyczenie części składowej rzeczy, na przykład bezpłatne udostępnienie pokoju do zamieszkania lub ściany budynku pod tablicę reklamową.

Umowa użyczenia nie musi mieć jakiejś szczególnej formy, nie trzeba zatem zawierać jej u notariusza. Warto jednak ją zawrzeć na piśmie. Umowa taka nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych i nie trzeba jej rejestrować w żadnym urzędzie.

Użyczenie wywiera skutki cywilnoprawne zbliżone do najmu, który polega na oddaniu przez wynajmującego najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nie w zamian za czynsz. Ponadto użyczenie, podobnie jak najem, daje użytkownikowi lokalu (biorącemu) prawo do odliczeń od podatku z tytułu prowadzonych w tym lokalu prac remontowych. Dlatego zdarza się, że strony transakcji zawierają umowę użyczenia zamiast najmu, sądząc, że użyczenie – jako bezpłatne – „zwalnia” użyczającego z obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Nie jest to niestety prawda.

Opodatkowanie jak przy najmie

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym nie mającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Kiedy bez podatku

Z pojęcia przychodu wyłączono wartość czynszową mieszkań udostępnionych osobom pozostającym z podatnikiem (użyczającym) w stosunku pracy. W takich sytuacjach osoby bezpłatnie używające mieszkanie, płacą jednak podatek od nieodpłatnego świadczenia, na zasadach określonych w art. 12 ustawy. Jeżeli natomiast właściciel nieruchomości odstąpionej bezpłatnie używa jej na własne potrzeby lub na potrzeby członków rodziny, nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, zaś wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów. Zasadę tę stosuje się także w wypadku oddania bezpłatnie tej nieruchomości lub jej części do użytku na tak zwane wyższe cele: działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym.

Zawarcie umowy użyczenia – zamiast najmu – nie daje oczekiwanych efektów w postaci braku obciążenia podatkowego. Jedynie zawarcie umowy z zastrzeżeniem, że właściciel nieruchomości (lub członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący spółdzielczym prawem do lokalu) będzie używał jej przez cały czas trwania umowy na potrzeby własne lub członków rodziny, powoduje, że nie powstaje obowiązek zapłacenia podatku dochodowego z tytułu dochodu z użyczenia.
Umowa jest natomiast korzystna dla biorącego w bezpłatne używanie: może w ramach ulgi remontowej odliczyć sobie od podatku wydatki poniesione na przykład na odnowienie użyczonego domu, mieszkania czy pokoju.

Dochód = przychód – koszty

Użyczenie nieruchomości osobie spoza rodziny opodatkowane jest na analogicznych zasadach co najem. Choć ustawodawca milczy na ten temat, nie ma jednak powodu, aby uznać, że w wypadku użyczenia przy obliczaniu podatku nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu. Zwłaszcza, że mają znaczący wpływ na wysokość podatku.
Przychód z użyczenia trzeba określić samemu, biorąc pod uwagę aktualne rynkowe czynsze za wynajem podobnych lokali. Kosztem uzyskania przychodu mogą być wydatki poniesione na obsługę prawną umowy (pośrednika, notariusza, rzeczoznawcę), na konieczne remonty, koszty eksploatacji (czynsz), wywóz śmieci i nieczystości, wydatki związane z zarządem budynku, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku, odpisy amortyzacyjne dokonywane od wynajmowanego budynku lub lokalu oraz inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z przychodem. Do kosztów uzyskania przychodu nie można zaliczyć wydatku na nabycie lub wybudowanie domu czy mieszkania, które jest użyczane (wydatek ten można sobie jednak rekompensować przez odpisy amortyzacyjne). Koszty można odliczyć od przychodu wyłącznie w roku, w którym zostały poniesione (nie dotyczy to osób fizycznych prowadzących księgi rachunkowe – zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy).

Odpisy amortyzacyjne

Kosztem podatkowym mogą być także – jeśli podatnik tak zdecyduje – odpisy amortyzacyjne od użyczanego budynku lub lokalu (tak jak przy najmie). Należy przy tym pamiętać, że odpisów nie dokonuje się od gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów. 
Podstawą odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa lokalu. Zgodnie z ogólnymi zasadami amortyzacji jest to:
- cena nabycia powiększona o koszty transakcji i pomniejszona o podatek VAT – jeżeli lokal został kupiony,
- koszt wytworzenia – jeżeli został zbudowany przez podatnika,
- wartość rynkowa z dnia nabycia lub wartość określona w umowie darowizny – jeżeli został nabyty w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób.
Jeżeli użyczana jest tylko część nieruchomości, przy ustalaniu wysokości odpisów amortyzacyjnych bierze się pod uwagę jej wartość początkową odpowiadającą stosunkowi użyczonej powierzchni użytkowej do ogólnej powierzchni użytkowej nieruchomości (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości).
Wartość początkową użyczanych budynków lub lokali mieszkalnych można również ustalić w uproszczony sposób: jako iloczyn metrów kwadratowych użyczanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Metoda uproszczona może być bardziej opłacalna dla właścicieli dawno wybudowanych domów i mieszkań.
Roczna stawka odpisu wynosi 1,5% wartości początkowej, co oznacza, że taką kwotę można odliczyć od przychodu z użyczenia w ciągu roku. Jedynie w wypadku amortyzacji mieszkań spółdzielczych można stosować stawkę 2,5%, ale pod warunkiem ustalenia ich wartości początkowej metodą uproszczoną.

Uwaga! Jeśli podatnik korzystał z ulgi podatkowej na budowę budynku (lokalu), a potem ten budynek bezpłatnie użyczył, to nie może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od tej części budynku, w odniesieniu do której korzystał z ulgi.

Jak się rozliczyć

Ustawodawca nie uregulował sposobu rozliczeń z fiskusem w przypadku umowy użyczenia. Nie wiadomo, czy należy stosować zasady dotyczące zaliczek na podatek tak, jak przy najmie (przypomnijmy, że otrzymujący dochody z najmu mają obowiązek wpłacać zaliczki do 20 dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc oraz składać co miesiąc deklarację podatkową, chyba że otrzymują czynsz raz w roku, w grudniu – wówczas rozliczają się z całego uzyskanego dochodu na zasadach ogólnych, składając do końca kwietnia zeznanie podatkowe). Brak stosownej regulacji może oznaczać, że dochód z użyczenia wykazywany jest dopiero w zeznaniu rocznym i dla obliczenia podatku należnego za dany rok sumowany z innymi dochodami podatnika.

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr. 14, poz. 176 z późn. zm.)

Remont czy modernizacja

Przy dokonywaniu rozliczeń z fiskusem trzeba wiedzieć, że nie każdy wydatek na prace remontowo-budowlane prowadzone przez właściciela w użyczonym lokalu zostanie uznany za koszt uzyskania przychodu. Kosztem takim są bowiem tylko wydatki na remont mieszkania, natomiast wydatki na prace modernizacyjne mogą być uwzględnione w kosztach jedynie poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od zwiększonej wartości zmodernizowanej nieruchomości. Konieczna jest zatem umiejętność rozróżniania tych pojęć.
Remontem są wszelkie prace mające na celu odtworzenie (przywrócenie) pierwotnego stanu, pierwotnej wartości technicznej i użytkowej budowli, a nie stanowiące bieżącej ich konserwacji. Do remontów można więc zaliczyć: wymianę okien i drzwi, naprawę instalacji gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp.
Uwaga! Wydatki na remont można uznać za koszt uzyskania przychodu, jeśli konieczność przeprowadzenia remontu wynika wprost z umowy użyczenia lub przepisów prawa.
Modernizacja ma na celu ulepszenie lokalu, powiększa jego wartość, czyli podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych. Do prac modernizacyjnych zaliczyć można: rozbudowę i przebudowę lokalu, adaptację (przystosowanie lokalu do wykorzystania w innym celu, niż było jego pierwotne przeznaczenie) i unowocześnienie.

UMOWA UŻYCZENIA

W dniu ........ w .......... pomiędzy ..................., zamieszkałym w .......... ul. .........., nr dowodu ..........., zwanym dalej Użyczającym, a ..................., zamieszkałym w .......... ul. .........., nr dowodu ..........., zwanym dalej Biorącym, została zawarta umowa następującej treści:

§ 1
1.  Użyczający zobowiązuje się zezwolić Biorącemu na bezpłatne używanie lokalu mieszkalnego położonego w .........., przy ul. .......... w okresie od ........ do .........
2.  Okres użyczenia może być przedłużony lub skrócony wyłącznie za zgodnym porozumieniem stron.
§ 2
1.  Biorący będzie używał lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i właściwościami.
2.  Bez zgody Użyczającego Biorący nie może udostępnić lokalu do używania osobie trzeciej.
3.  W okresie użyczenia Biorący będzie ponosił koszty utrzymania użyczonego lokalu (opłaty eksploatacyjne za wodę, energię, gaz i telefon, koszty konserwacji, bieżących remontów czy drobnych napraw).
§ 3
1.  Wydanie lokalu nastąpi w dniu .........
2.  Lokal jest wyposażony w meble i urządzenia określone w załączniku nr 1 do niniejszej umowy.
3.  Użyczający przekazuje Biorącemu do dyspozycji stację telefoniczną o numerze: .........
§ 4
1.  Po zakończeniu użyczenia Biorący  zobowiązany jest zwrócić Użyczającemu lokal w stanie nie pogorszonym.
2.  Biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego używania.
§ 5
W sprawach nie unormowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
§ 6
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
     Biorący                              Użyczający
 ...........................           ............................
Podobne posty