Właściciel kontra lokator. Nowe przepisy

Od 10 lipca 2001 r. obowiązują nowe zasady najmu. Jeśli chcesz wynająć komuś swój dom lub tylko jego część, dowiedz się, co ci wolno, a czego nie. Unikniesz przykrych niespodzianek już po zawarciu umowy najmu.
Nowe zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wprowadziła ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dotyczą one nie tylko gmin i prywatnych właścicieli mieszkań czynszowych, ale każdego, kto ma mieszkanie lub dom i je wynajmuje. Przepisy ograniczające czas trwania umowy i możliwości jej wypowiedzenia nie odnoszą się do umów użyczenia (bezpłatnego oddania domu do użytkowania).

Najkrócej trzy lata

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony, jednak nie krótszy niż 3 lata. Umowy najmu zawarte na czas krótszy niż 3 lata z mocy samego prawa uważa się za zawarte na czas nieoznaczony.

Pierwszy czynsz dowolnej wysokości...
W ustawie o ochronie praw lokatorów nie ma przepisów, które ograniczałyby pierwszą stawkę czynszu ustaloną przez osobę oddającą dom czy mieszkanie w najem (ograniczenia czynszu dotyczą tylko tych umów najmu, które zostały zawarte jeszcze przed wejściem w życie omawianej ustawy). W zasadzie wynajmujący korzysta tu z całkowitej swobody, stawka wyjściowa musi spotkać się jedynie z akceptacją potencjalnego najemcy (obowiązują tu po prostu prawa rynku).
Czynsz najmu powinien być ustalony w pieniądzu polskim. Inne ustalenia (na przykład czynsz płacony w obcej walucie) są niedopuszczalne. Nie można także stosować w umowie klauzul waloryzacyjnych, które polegają na tym, iż wysokość czynszu jest ustalana według innego niż pieniądz polski miernika wartości. Na przykład nie wolno ustalić czynszu jako pewnej kwoty złotych polskich stanowiącej równowartość 100 dolarów amerykańskich. Jeśli taki zapis pojawiłby się w umowie najmu, byłby i tak nieważny.

... ale podwyżka już nie

W trakcie trwania najmu nie można podwyższać czynszu częściej niż co 6 miesięcy. Zakaz ten nie dotyczy jednak opłat, które są niezależne od właściciela: za dostawy do lokalu energii, gazu i wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. Ponadto podwyżki czynszu w danym roku nie mogą przekraczać wskaźnika inflacji GUS z poprzedniego roku o więcej niż:
- 50% – jeżeli roczna wysokość czynszu nie przekracza 1% wartości odtworzeniowej,
- 25% – jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 1% i nie przekracza 2% wartości odtworzeniowej,
- 15% – jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 2% wartości odtworzeniowej (ta dopuszczalna wysokość podwyżki najczęściej dotyczy najmu wolnorynkowego).
Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Można pobrać kaucję

Zawierając umowę najmu, właściciel lokalu bądź budynku może zażądać od najemcy wpłacenia kaucji mieszkaniowej – dla zabezpieczenia należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Zwaloryzowana kaucja (według czynszu na dzień zwrotu) musi być zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Wynajmujący nie może wypowiedzieć zawartej umowy, kiedy chce. Umowę można rozwiązać przed czasem za porozumieniem stron, ale jeśli takiego porozumienia nie ma – to tylko w sytuacjach wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Kiedy można wypowiedzieć umowę
Umowę najmu można wypowiedzieć nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (uwaga: jeśli najemca ma na tyle niskie dochody, że mógłby ubiegać się w gminie o lokal socjalny, trzeba przed wypowiedzeniem spróbować zawrzeć z nim ugodę w sprawie rozłożenia długu na raty i umorzenia odsetek),
- wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez zgody właściciela,
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Jeśli właściciel chce sam zamieszkać w wynajmowanym dotąd domu czy mieszkaniu (lub udostępnić je swojemu dziecku lub wnukowi), może wypowiedzieć umowę najmu:
- nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego – pod warunkiem, że dostarczy najemcy lokal zamienny,
- nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy nie dostarczy najemcy innego lokalu.
Wypowiedzenie musi spełniać wymogi formalne: pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz zawierać przyczynę wypowiedzenia.
W umowie najmu nie wolno zastrzec warunku rozwiązującego tę umowę (jeśli taki znajdzie się w umowie, będzie bezskuteczny). Są tylko trzy wyjątki od tej zasady. Można w umowie uzależnić ustanie najmu od:
- ustania stosunku pracy najemcy (gdy lokal zostanie wynajęty na przykład cudzoziemcowi na czas pracy),
- zakończenia przez najemcę nauki w szkole lub uczelni wyższej (można na przykład zawrzeć umowę najmu na czas trwania studiów najemcy),
- powrotu właściciela do zajmowanego wcześniej (przed zawarciem umowy najmu) lokalu i ponownego w nim zamieszkania lub sprzedaży tego lokalu.
W dwu pierwszych sytuacjach najemca ma prawo mieszkać w wynajętym lokalu jeszcze przez 3 miesiące od ziszczenia się warunku ustania najmu. Natomiast w trzeciej – umowa wygasa w dniu powrotu właściciela, więc najemca powinien bezzwłocznie opuścić lokal.

Najemca może zawsze wypowiedzieć umowę najmu, zachowując jedynie termin wypowiedzenia wynikający z Kodeksu cywilnego (jedno- lub trzymiesięczny).

Niełatwo o eksmisję

Trzeba liczyć się z tym, że jeśli po ustaniu najmu (w wyniku wypowiedzenia, ziszczenia się warunku rozwiązującego lub upływu oznaczonego okresu) najemca nie opuści dobrowolnie lokalu, konieczne będzie skierowanie przeciwko niemu sprawy do sądu z żądaniem orzeczenia eksmisji. Sąd orzeka, czy osobom zobowiązanym do opuszczenia lokalu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, przy czym nie może go odmówić: kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz osobom sprawującym nad nimi opiekę i wspólnie z nimi mieszkającym, a także obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnym oraz osobom spełniającym przesłanki określone w uchwale danej rady gminy. W praktyce więc duża grupa osób w sprawach o eksmisję z mocy wyroku sądowego otrzyma prawo do lokalu socjalnego, a to oznacza, iż wydany w stosunku do nich wyrok eksmisyjny nie będzie mógł zostać wykonany do czasu dostarczenia tym osobom lokalu socjalnego przez gminę. Wyrok eksmisyjny nie musi więc w konsekwencji oznaczać szybkiego fizycznego odzyskania lokalu przez właściciela. Dlatego zawierając umowę najmu, powinien on brać pod uwagę i to, czy potencjalny najemca nie zalicza się do kręgu osób, które mogłyby być uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego.

Przepisy ustawy określające dopuszczalne podwyżki czynszu i terminy wypowiedzenia dotyczą również umów zawartych przed 10 lipca 2001 r. Nie dotyczy jednak tych umów ograniczenie czasu trwania umowy (umowa zawarta przed wejściem w życie ustawy na przykład na dwa lata wygaśnie po dwóch latach).

Podstawa prawna: ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733)

Jak z mężem, to i z żoną

Jeśli umowa najmu jest zawierana z osobą, która pozostaje w związku małżeńskim, to z reguły z mocy takiej umowy najemcą staje się również współmałżonek, nawet wówczas, gdy nie został on wymieniony w umowie. Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Tak więc także wówczas, gdy pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, są oni współnajemcami.
Podobne posty