Za sąsiada nie mam przyjaciela. Z doświadczeń

Czyli o tym, czy i jak można wyjść z sąsiedzkich kłopotów.

Woda z domu sąsiada zalewa nasze fundamenty
Państwo Zdzisława i Jan Cupieniowie z Częstochowy postanowili zbudować budynek mieszkalno-usługowy w centrum miasta. Działka znajduje się poniżej wzniesienia, na którym stoi prywatna sześciorodzinna kamienica. Różnica poziomów wynosi zaledwie 80 cm, ale po deszczach ten niecały metr oznacza prawdziwy dramat. Woda z trzech rur spustowych kamienicy spływa na podwórko posesji, a stamtąd, zgodnie z prawem ciążenia – na działkę poniżej.
Kiedy fundament już stał i był zalewany wodą, państwo Cupieniowie zlecili prace uszczelniające: odkopano ścianę, zaizolowano ją podwójnie ułożoną folią i lepikiem. Uszczelnienie nic nie dało. Po deszczu i jeszcze wiele dni później woda stoi w piwnicy budowanego domu, uniemożliwiając dalszą budowę.
Państwo Cupieniowie domagają się, by to właścicielka kamienicy spowodowała, że woda z dachu jej domu będzie trafiać do instalacji burzowej, a nie na plac budowy. Właścicielka domu powołuje się na rozmowę z inwestorami. Ponoć na początku sami obiecali wykonać odprowadzenie do kanalizacji.







Woda z dachu starej kamienicy spływa na podwórko trzema rurami spustowymi, a dalej... zgodnie z prawem ciążenia - do sąsiada.
Autor: Andrzej T. Papliński
Fundamenty domu stoją prawie metr poniżej poziomu kamienicy. Nie ma sposobu, by po deszczu piwnice nie zamieniały się w basen.
Autor: Andrzej T. Papliński

 Murator: Zakłócenie ponad przeciętną miarę
Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wyraźnie zabraniają zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania go na teren nieruchomości sąsiedniej bez zgody jej właściciela. Wykonanie rur spustowych na sąsiedniej działce w taki sposób, że spływająca z nich woda dostaje się na teren sąsiedniej działki, jest niezgodne z przepisami.
W takiej sytuacji można zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o przeprowadzenie kontroli i nakazanie usunięcia nieprawidłowości. Zdarza się jednak, że nadzór budowlany odmawia wszczęcia postępowania, jeśli stwierdzi, że taki stan rzeczy istnieje na nieruchomości od wielu lat i nie jest wynikiem niewłaściwie prowadzonych robót budowlanych. Inspektorzy doradzają wówczas skierowanie sprawy na drogę postępowania cywilnego. Uważam jednak, że opisany problem może być rozstrzygnięty zarówno w postępowaniu administracyjnym (mamy do czynienia z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych), jak też w postępowaniu cywilnym o ochronę własności. Można bowiem uznać, że właściciel kamienicy na skutek nieprawidłowego odprowadzania wód opadowych zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą z przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W takiej sytuacji sąsiedzi, których prawa zostały naruszone, mogą wystąpić z tzw. roszczeniem negatoryjnym o zaniechanie takiego działania i przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c.

Sąsiad samowolnie przesuwa granicę

Kiedy państwo Ewelina i Marcel Liccy ze Śląska kupowali w 1995 roku dom, nie przewidywali kłopotów z ustalaniem granic. Dom stoi na starym powojennym osiedlu, działki są niewielkie. Nie było powodu wzywać geodety, by wskazał granice, na których zdążyła już zardzewieć siatka. Ogrodzenie postawiono w 1967 roku!
Jeden z sąsiadów był konfliktowy. Wylewał ścieki na drogę, zamiast do szamba. Na prośbę o zgodę na postawienie garażu przy granicy – nie odpowiadał, mimo że sam wcześniej wybudował garaż przy tej samej granicy i to nielegalnie – procesował się z nim poprzedni właściciel domu. Pozostaliśmy bierni wobec tych faktów, w imię zgody sąsiedzkiej – mówi pan Marcel. Nie interweniowali nawet wtedy, kiedy sąsiad, odnawiając ogrodzenie, samowolnie zmienił jego przebieg na długości 2 metrów i zabrał 60 cm działki, tuż przy wjeździe państwa Lickich. Jakie było ich zaskoczenie i zdenerwowanie, kiedy półtora roku temu po powrocie z wakacji ujrzeli w świetle bramy wjazdowej słup. Metalowa rura znajdowała się 50 cm od ogrodzenia. Zadzwoniliśmy na policję. Patrol poradził wyrzucić rurę i nie przejmować się złośliwością sąsiada. Tak zrobili. Po jakimś czasie sąsiad przysłał geodetów, którzy zamierzali dokonać pomiarów. W jakim celu? Nie wiadomo. Kiedy zażądaliśmy dokumentów, zniknęli bez śladu. Pozostała niepewność. Do czego jeszcze zdolny jest sąsiad? I pytanie: Jak raz na zawsze zakończyć kwestię przebiegu granicy? Państwo Liccy nie chcą narażać się na koszty – geodeta kosztuje, a przecież to nie oni występują z roszczeniami, tylko się bronią.

Sąsiad właścicieli tej nieruchomości upiera się, że granica była kiedyś wytyczona w linii prostej. To dlatego kiedyś wkopał słupek graniczny w świetle bramy wjazdowej.
Autor: Grzegorz Otwinowski

Murator: Prawo chroni stan posiadania
Jeśli sąsiad kwestionuje przebieg granic, powinien złożyć w gminie wniosek o przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego. Nie może natomiast samowolnie naruszać istniejącego dotychczas stanu posiadania i przestawiać ogrodzenia. Prawo chroni posiadacza nieruchomości, niezależnie od tego, czy jego stan posiadania jest zgodny z prawem, czy też nie, to znaczy, czy ma on tytuł prawny do nieruchomości, czy nie albo czy granice zostały prawidłowo ustalone. W razie samowolnego przesunięcia granicy posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po naruszeniu przywrócić stan poprzedni, czyli na przykład usunąć fragmenty ogrodzenia postawionego w nowym miejscu przez sąsiada. Może skorzystać z pomocy straży miejskiej lub policji. Nie wolno jednak przy tym stosować przemocy wobec osób. Gdyby przywrócenie poprzedniego stanu posiadania było niemożliwe ze względu na opór sąsiada lub upływ czasu, należy zadbać o dowody potwierdzające naruszenie posiadania (zdjęcia, zeznania świadków) i wystąpić przeciwko sąsiadowi z roszczeniem o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Żądanie to trzeba zgłosić sąsiadowi na piśmie z wyznaczeniem terminu do jego spełnienia. Po upływie tego terminu można skierować sprawę na drogę sądową. Sprawy o naruszenie posiadania zwykle nie trwają długo, gdyż sąd nie bada ani samego prawa do posiadania, ani dobrej wiary poszkodowanego. Ustala jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia.

Hałas w sąsiedztwie

W sąsiedztwie spokojnego osiedla domów jednorodzinnych w Trzciance (woj. wielkopolskie) zaczęto budować nowoczesny hangar. Zaniepokojeni mieszkańcy dowiedzieli się, że będzie tam trak do cięcia drewna – część dużych miejscowych zakładów produkcji mebli. Państwo Maria i Jerzy Czarneccy, którzy mieszkają najbliżej hali, byli szczególnie zaniepokojeni: Baliśmy się hałasu pracujących maszyn.
Obawy się potwierdziły. W maju 2000 roku trak ruszył – odtąd dźwięk pracującej piły zakłócał ciszę od 6 rano do późnych godzin nocnych.
Czy można żyć w domu, w którym budzi człowieka jazgot? Postanowiliśmy zrobić wszystko, by wrócił w naszej okolicy spokój – mówi Maria Czarnecka. Pierwsze pismo napisali do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzciance. Pytali: „Kto dał zezwolenie na postawienie traku w tym miejscu? Kto sprawdził, jaka jest uciążliwość takiego zakładu?” Inspektor stwierdził, że dom państwa Czarneckich stoi 120 metrów od hangaru (oni sami twierdzą, że 65 metrów). A trak można stawiać – zgodnie z przepisami – bez badania jego wpływu na środowisko i zdrowie ludzi. Skoro według przepisów trak jest legalny, państwo Czarneccy szukali pomocy w Wojewódzkim Inspektoracie Ochrony Środowiska w Pile. Skarżyli się na hałas. Inspektorat zlecił badanie – stwierdzono przekroczenie norm akustycznych o 8,6 dBA.
Maria Czarnecka: Wreszcie mieliśmy argument, przemawiający za naszą racją. Inspektorat zobowiązał zakład meblarski do inwestycji, ograniczających hałas. Właściciele zakładu zlecili wykonanie kurtyn tłumiących. Ściany hali wyłożono wełną mineralną. Tylko że hałas poradził sobie i z tymi przeszkodami.
„Czy jest ktoś kompetentny, kto wstrzyma pracę tego traku i da ludziom godnie żyć, jak dawniej?” – pisali państwo Czarneccy do wojewody. Pikanterii sprawie dodawał fakt, że dopiero pod koniec lipca, a więc po trzech miesiącach od rozpoczęcia użytkowania hangaru, właściciele zakładu wystąpili do urzędu miasta o wydanie pozwolenia na użytkowanie traku!
Najwyższą instancją, do jakiej państwo Czarneccy napisali, był Główny Inspektor Ochrony Środowiska. Ten w piśmie do podległych jednostek napisał: „Proszę o podjęcie stosownych działań w celu wymuszenia przestrzegania wymagań ochrony środowiska”. Kiedy inspektorzy przyjeżdżali na kontrolę, trak nie pracował. Dopiero z końcem kwietnia 2001 roku działania inspektoratu przyniosły skutek: hangar zamilkł. Gdyby urządzenia włączono, mieszkańcy mają natychmiast powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W ten sposób państwo Czarneccy odkryli najwłaściwszą ścieżkę załatwiania takich spraw: gdy przekroczone są normy ochrony środowiska, trzeba skarżyć się do inspektoratu ochrony środowiska.

Nowoczesny hangar, który wyrósł tuż przy osiedlu, zapowiadał kłopoty. Gdyby nie udana interwencja państwa Czarneckich, życie mieszańców umilałby jazgot piły.
Autor: Andrzej T. Papliński

Murator: Anatomia sukcesu
W opisanej sprawie Państwo Czarneccy podjęli właściwe działania, które zakończyły się sukcesem. O uciążliwościach związanych z działalnością zakładu poinformowali powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i inspektorat ochrony środowiska. Inspektor nadzoru budowlanego mógł jedynie sprawdzić, czy budowa zakładu i przystąpienie do użytkowania odbyło się zgodnie z pozwoleniem na budowę i zgodnie z przepisami. Zazwyczaj nie ma problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę i użytkowanie niewielkich zakładów wytwórczych, jeśli tylko plan miejscowy dopuszcza tam lokalizację takich obiektów. Sam fakt istnienia w pobliżu budynków mieszkalnych nie wyklucza jeszcze możliwości lokalizacji nieuciążliwych obiektów produkcyjnych lub usługowych, a taki w założeniach projektowych jest prawie każdy zakład. O ewentualnych uciążliwościach mieszkańcy gminy i urzędnicy przekonują się dopiero wówczas, gdy zakład rozpocznie działalność. Ale wtedy nie da się już cofnąć udzielonych pozwoleń, a z hałasem trzeba walczyć w inny sposób. Można się wówczas zwrócić do gminy lub inspektoratu ochrony środowiska o dokonanie pomiaru natężenia hałasu. Jeśli przekracza ono określone w przepisach normy, organy te mogą nakazać ograniczenie hałaśliwej produkcji lub wykonanie urządzeń zapobiegających emisji hałasu. Pamiętajmy, że wszelkie prośby o interwencje trzeba składać na piśmie, a jeśli organ, do którego się zwracamy, nie podejmuje żadnych działań, należy składać skargi do organów wyższej instancji.

Uciążliwa służebność

Służebność gruntową drogi ustalono w 1992 roku, kiedy to państwo Iwona i Wojciech Rzenccy kupili dom. Z ich drogi korzystają mieszkańcy drugiego domu, stojącego na działce położonej przy ulicy miejskiej. Na obie posesje prowadzi jedna brama i jedna droga. Ta brama jest przyczyną sporego dyskomfortu. Żadna ze stron nie może (nie chce) założyć domofonu. Obie czują się zagrożone – nie zabezpieczona brama może dać okazję złodziejom. Wiele razy, kiedy wracamy z podróży, brama jest szeroko otwarta. Z duszą na ramieniu dojeżdżamy do domu – czy nie zakradł się złodziej? – mówią właściciele domu w głębi działki.
Jak pozbyć się służebności – zastanawiają się państwo Rzenccy. Mieszkańcy domu stojącego przy ulicy miejskiej musieliby wytyczyć nowy wyjazd z ogrodu. Nie występują z taką propozycją. Mimo uciążliwości, wspólna droga i brama jest dla nich wygodna.

Do działki położonej w głębi prowadzi droga dojazdowa. Ustalone prawo do korzystania z tej drogi ma... dom stojący przy ulicy. Gdzie tu logika?
Autor: Andrzej T. Papliński

Murator: Wygodnie, ale nie zgodnie
Właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Nie ma natomiast powodów do ustanawiania służebności drogowej dla działki, która ma bezpośredni i nieograniczony dostęp do ulicy, ale jej właścicielom wygodniej jest korzystać z dojazdu sąsiadów. Skoro jednak służebność taka została ustanowiona, to właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia. Jeśli nie uda się tego dokonać w drodze umowy pomiędzy zainteresowanymi, to można oddać sprawę do sądu.

Nie sposób ustalić przebiegu granic

Wąskie działki – żywy dowód wielokrotnych podziałów ojcowizny – wiją się jak wstęgi. Działki mają po 20 metrów szerokości, długie są na 6 kilometrów. Teren jest atrakcyjny, blisko Warszawy. Próba ustalenia granic kończy się co najmniej konsternacją. Miedze wypadają nawet o 2 metry od ustaleń geodety. Okolica nie zgadza się z mapą. Kto kupuje działkę, ten naraża się na konflikt: nikt nie wie, „gdzie moje, gdzie twoje”. Nawet dla zgodnych sąsiadów problem jest ogromny, a co dopiero dla stron skonfliktowanych. Już nie jeden ciężki płot czeka na rozbiórkę...

Długie na wiele kilometrów działki są wąskie i pofalowane, na niektórych odcinkach zwężają się, na innych robią szersze. Geodeta złapałby się za głowę.
Autor: Andrzej T. Papliński

Murator: Ustalić na nowo
Gdy granice staną się sporne, można wystąpić do gminy o dokonanie rozgraniczenia nieruchomości, czyli ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Czynności tych dokonują uprawnieni przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) geodeci. Jeśli nie ma sporu co do przebiegu granic, a jedynie istnieje potrzeba ustalenia w terenie położenia przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków granicznych, znaki te mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego. Muszą jednak istnieć dokumenty (mapy) pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Wznowienia znaków granicznych dokonują geodeci, na zlecenie osób zainteresowanych. Obawiam się jednak, że przy takim ukształtowaniu działek (bardzo długie i wąskie) samo rozgraniczenie lub wznowienie znaków granicznych nie rozwiąże jeszcze problemu. Najlepszym rozwiązaniem byłoby w tym wypadku dokonanie scalenia i podziału nieruchomości na działki budowlane wraz z wydzieleniem odpowiedniego układu komunikacyjnego, ale dotyczy to tylko nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne i leśne.
Postępowanie scaleniowe wymaga współdziałania zarówno właścicieli gruntów, jak też władz gminy. Gmina może dokonać scalenia i podziału, gdy wystąpią o to właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Jeśli większość właścicieli nie będzie zainteresowana scaleniem, to pozostanie ustalanie przebiegu granic i dokonywanie podziałów w drodze indywidualnego postępowania administracyjnego. Koszty takiego postępowania (jak również postępowania scaleniowego) ponoszą jego uczestnicy. 
Podobne posty